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わかりにくいと言われる不動産売買の仲介手数料について解説

2021.03.10|不動産
笠井美英

Twitterを見てますと、不動産取引の仲介手数料が「高い」「わかりにくい」といった話題がたまに盛り上がっています。

仲介手数料=仲介業者を挟んだ契約において、お客様が業者に支払う報酬のこと。

特にわかりにくいと言われるのが、売買の報酬です。

そこで今回は、売買の仲介手数料(以降「仲手」と略します)について解説しますね。

 

主なポイントは2つ。

①売買の仲手は、物件の価格によって上限が決まる

②仲介業者は、1社で売主と買主をマッチングさせることができれば、双方から仲手をもらえる

 

① について、まずは仲手の計算式を紹介しましょう。

・200万円以下の物件 ⇒ その価格の5%

・200万円超~400万円以下の物件 ⇒ その価格の4%+2万円

・400万円超の物件 ⇒ その価格の3%+6万円

(いずれも消費税は別)

 

例えば、180万円のマンション1室だったら仲手は9万円、400万円の中古住宅だったら18万円、1,500万円の土地だったら51万円…といった具合です。

これは上限額なので、それより安い設定もあり得ます。

 

②については、業者は①で計算した仲手を売主と買主の両方から、同じ額ずつ受け取れるということです。

つまり、1,500万円の売買なら51万円×2人=102万円。

これを業界用語で「両手」と呼びます。

 

「両手」があれば「片手」もあります。

これは、売主から物件を預かったA業者の販売広告をもとに、B業者が買主を探してきたケース。

2社が共同で仲介するため、Aは売主から、Bは買主から仲手をもらいます。両手の半分だから片手です。

当然、業者としては「両手」にしたいですよね。

すると、物件広告は出しているけど、他業者から「物件を紹介させてください」と依頼が来ても情報を出さない・紹介させないという業者も現れます。

これを「囲い込み」と呼び、完全なルール違反なわけですが、残念ながら業界の一部では日常的に行われています。

これはまた別の機会に取り上げましょうか…。

 

あと、もう一つ、①には特例があります

400万円以下の売買の場合のみ、売主からだけ、価格がいくらであっても上限18万円まで仲手を受け取れるというものです。

この意味するところは「安い物件だと業者も利益を見込めないだろうから、調査費などを上乗せしてもいいよ」ということで、低廉な空き家・空き土地の流通を促すための措置です。

 

少しややこしくなりましたかね…?

 

以上、ざっと不動産売買の仲手について解説しました。

「高すぎ」 「まぁ、そんなもんでしょう」 「まだよくわからない」

…様々な意見があるかと思いますが、あくまで仲手はマッチングの成果報酬であるという点を強調しておきます。

契約・引き渡しが完了しないと、業者は受領できません。

 

売主との最初の打ち合わせから、調査~物件化~販売広告~案内~契約・引渡しまで時間と労力と費用をかけ、数カ月、案件によっては1年以上かかかるものもあります。

1回の案内で決まっても10回の案内で決まっても、報酬額は同じなのです。

 

というわけで、金額だけ見て「仲手は高い」と思わないでいただきたいなぁ…と業者の立場としては思います。

ただし、「業者の調査や説明がテキトーだった」といった場合なら、どんどん減額交渉してもOKです。

 

2021.3.10 笠井ひで

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