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長野市篠ノ井インスペクション

2021.11.02|インスペクション
塩原真貴

長野市インスペクション。

久しぶりに不動産部長の笠井(ひで)を伴って2棟を連続で調査しました。

先週は全身に発疹がでていて薬をずっと飲んでいたのですが、汗かいちゃダメ、お風呂入っちゃダメと言われていたのに・・・。こういうのはまあよいではないか、と床下に、屋根裏へと潜入。

実はここ数か月、自社で中古住宅の購入をしようとあちこち探しているのです。

写真は笠井(ひで)。「白ありがいる・漏水がある、という前提で調査せよ」と教えています。

何事もないのが前提だと見逃す確率が上がると感じています。

 

中古住宅を自社購入し、長期優良住宅化リフォームを施して販売する、

いわゆる買取再販をしようということ。

建築的な観点をもっている不動産業者は意外と少ないと思うのです。

まずは基礎高が地面から30cm以上あるかどうかがチェックポイント。

30cm未満の場合、長期優良住宅化へリフォームすることができません。(そういう要件があるのです)

基礎の高さに着目しながら、基礎や外壁に大きなクラックがないか、下水配管の中なんかも覗き込みながら調査をしてゆきます。

 

この家も壁に大きな割れがあちこちにありました。

0.6㎜以上の幅のクラックは調査報告書に記載すべき劣化事象になるのですが、

本当のところ、その割れている原因がなぜなのかを見抜くことが最も重要です。

・過去の大きい地震で発生したのか?

・道路を通る大型トラックの影響?

・建物全体の耐力壁の不足によるものなのか?

・地盤が悪いのか?

・壁の素材そのものが施工が悪いのか?

など原因は多岐にわたりますし、それらが複合して起きていることも少なくありません。

 

この家は昭和62年新築なので、不動産売買において耐震性は疑われることなく流通しているわけですが、

床下に潜れば基礎はぶっ壊されてるし、床束もおっとと状態で・・・。

なんか、あんまりいい物件ってないんだな~、と正直感じている塩原です。

押入の上に屋根裏点検口があることが多いので、体をうまくクネクネさせて小屋裏へ。

そこには断熱材が置かれ、屋根を形成している構造材を見ることができ、構造材同士を固定している金物や、筋交いの上部を観察することができます。

これなんだか分かりますか?

そう、すじかいの上端部です。

この家ではこの端部に所定の金物が付いているところと付いていないところが混在していました。

そうなると耐震性はますますあやしい。

建築基準法が耐震に関わる仕様を明確にしたのが昭和56年。(新耐震基準と呼んでいます)

不動産業の世界では、昭和56年以降に建てられた家は、登記簿などを見てその年代だけで「耐震性あり」と評価することが常態化しています。

売主も買主も仲介業者も、もうすこし市町村の無料耐震診断を活用したほうがよいのでは?

ちなみにインスペクションの調査項目の中では、「耐震性の有無の判断」ということで、

・昭和56年以降の新築か?

・それを何で確認したか?(建築確認済証、登記簿謄本、検査済証)

という程度です。主に劣化について調査をするのがインスペクションなのです。

残念ながら、断熱性能はまったく調査項目にございません!

 

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