No.082光・熱・木 〜欲張り移住計画〜 / 安曇野市堀金烏川N邸
一覧表 不動産情報
新築住宅New construction
快適に過ごせるQ1.0住宅。
生涯健康的に安心して暮らせる
住まいを。
住まいづくりにとって「設計」とは
設計は、イメージや要望・こだわりを整理する方法のひとつであり、本来そこに住む人が、自由に、楽しく、ムフフッと、自分が暮らす家を想像しながら行うものです。
設計図は、自分ではない人に自分の想いや理想を伝えるもので、住宅設計は、日頃の生活や趣味・悩み・夢・将来のことなどを考えてみることから始まります。
わたしたちは専門家として、また過去に似たような問題について考え、解決した経験に基づき、法的な規制や地域、デザイン性、構造的な安定性、室内のすまい快適性、省エネ性などをあらゆる角度から住み手がベターな選択をできるようアドバイスし、それを効率良く達成するためのお手伝いをさせていただきます。
新築の流れ
お客様の価値観や希望しているイメージの共有を図る作業も設計の一部だと考えると、出会いから建物完成引き渡しまでは、早くて1年ほどかかると考えていただいた方が良さそうです。施工エリアは弊社より車でおおむね1時間圏内としております。
-
1
土地探し・情報収集・資金計画
-
2
調査・企画業務 委託契約
土地売買契約 -
3
設計監理業務委託契約（設計契約）
-
4
基本設計
-
5
実施設計
-
6
工事着工準備・各申請・建築請負契約
-
7
工事着工～完成 工事監理
STEP1 土地探し・情報収集の期間
①お顔合わせ
お住まいづくりの動機や、希望のヒアリング。私たちの取り組みの説明。雑談。
いろいろなお話をしながら、家づくりに関することはメモを取ります。
お客様にも自分のライフスタイルや、現在のお住まいに対する不満、これからつくろうとする家に対する希望を、お子様を含め、記入してもらいます。
この段階ではライフシミュレーションによる資金計画を立てることが最も重要です。
②土地さがし
知り合いの不動産業者や土地造成業者などのネットワークを駆使し、ご希望される土地をご一緒に探すケースもございます。
候補地に対してのラフプランを提示します。
建物に対する予算や、建物以外にかかるであろう予算とあわせて、全体計画でいくらぐらいかかりそうかご提案します。
STEP2 土地売買契約
調査・企画業務委託契約書
候補地または購入済みの土地に対して、調査・企画をさせていただくため、"調査・企画業務委託契約書"を取り交わします。1物件につき、￥30,000程度の報酬をいただいております。後に"設計監理業務委託契約"を取り交わす場合は、その報酬額に充当されるものとして扱います。
※設計監理業務委託契約を取り交わすに至らない場合、返金されませんので、あしからずご了承ください。
設計契約を結ぶ前に、建築予定地に対して
・法令調査（役所などで確認、ヒアリング）
・敷地の物理的条件の把握とアドバイス・提案
・敷地の立地的調査をし、アドバイス・提案
・あらかじめヒアリングした、ご希望の住宅を検討・企画
を客観的立場からご提示します。
成果物として、以下の物を提出します。
・設計条件調査書
・フリーハンドによるプラン
・イメージスケッチ
■上記成果物と共に、調査・企画業務完了報告書＆請求書を提出します。
※この段階でご希望の工事費に沿った規模・仕様としますが、精度としては±15％程度の誤差がある場合があります。
STEP3 設計監理業務委託契約（設計契約）
前回提出した、土地に対する”調査・企画業務完了報告書”のみで設計監理業務委託契約（以後、設計契約とよぶ）を結ぶことはお客様にとって安心できないと 考え、当社で本当によいかどうか見極めをして頂く意味で、「ファーストプレゼンテーション」と称し、調査企画業務で提出した案に対するヒアリング、意見を反映 し、書式にとらわれず、プレゼンテーションをさせて頂きます。
イメージを共有するためのスケッチや、過去の施工事例写真をお見せしたり、パースや模型を作成するかもしれません。
「意に沿う設計をしてくれそうだな」とお認めをいただけましたら、設計契約を結んでください。この段階で設計費（みなし工事金額の10%が標準）の20%を請求申し上げます。
STEP4 基本設計
基本プランをもとにして、断熱材、窓・ドアなどの開口部、キッチンや便器などの住宅設備機器、冷暖房・換気設備の検討など、住環境に関することを中心に掘り下げて、お住まいを多面的に検討していきます。
ショールームを訪問し、実物を見たり、入居後のランニングコストを試算したりと、設計の核心の部分になる事柄が目白押しです。
また、予算についても「概算見積書」又は「積算見積書」を提出します。
別紙 打合せシートにより、第1回～第3回の打合せをお願いしております。1回の打合せは約２時間。宿題の提出もあります。
この期間はおおむね3ヶ月を要します。
基本設計が終了した証としての「基本設計業務完了報告書」にご署名いただいた上で、次のステップ「実施設計」へと駒を進めます。
このタイミングで設計費の20%（累積40%）の請求を申し上げます。
STEP5 実施設計（施工図を描く）
間取りや仕様などほとんどが基本設計で決定しておりますので、細かい納まりや注意点に配慮しつつ、その意図を職人に伝える、あるいは記録に残す行為が実施設計の主たる業務です。
間取りが確定し、柱や壁の位置が決まると、木造建築2階建てであっても構造計算を実施します。「であっても」と書いたのは、本来木造2階建ての住宅の場合は、構造計算が法的に提出する必要がないためです。データの入力から検討まで含めて約1週間程度かかりますが、新潟中越地震や、東日本大震災を目の当たりにし、より安全であることへ配慮・考察に余念がありません。長期優良住宅では、耐震性の検討が高いレベルで必要であることから、全棟構造計算実施をしております。
そして施工図を作成します。
この施工図が各業者・職人の手に渡ります。また確認申請など官庁への申請書類に用いられます。お客様には製本してお渡しいたします。
設計監理費の40％（累積80％）を請求申し上げます。
この段階で、早い方でも最低1ヶ月間のお時間をいただいております。
土地の売買契約後、約4～5ヶ月が経過しています。
STEP6 工事着工準備・申請・建築請負契約
施工図を各施工業者に頒布して、最終的な見積りをしてもらいます。
特命業者または、2～3社へ見積もり条件を伝え、明細見積を提出してもらいます。
場合によっては、私から見積書を業者に渡し、その金額で施工が可能かどうか問い合わせます。各業者の折衝、打合せを重ね、施工業者を確定します。
また、確認申請などの官庁提出書類の作成もこの時期に行います。通常は委任状に署名・捺印いただき、すべて代行して書類作成いたします。
先方からの指摘事項に対する対応、返却にともなう引取りも代行します。
確認申請の書類作成に1週間程度かかり、許可までに約2週間かかることから、この準備期間も約1ヶ月かかります。
建物に対する工事金額が確定し、建築スケジュールが決まったら、建築請負契約をしていただきます。
STEP7 工事着工～完成までの「工事監理」
現場がスムーズに運営できるように、安全のこと・材料のこと・工事工程/日程のことなどいわゆる現場監督が責任者である「管理」。
そして、設計者が作成した設計図＝施工図通りに、工事ができているか、確認・記録・工事施工者への指示／指導・建築主への報告などを行う「監理」。
この2つのカンリは混同されやすく、建築主は注意する必要があります。全くの別物であり、双方がお互いに協力し、時には相談し、時には厳しく対応し、言うまでもなく、密に連絡を取り合う必要があります。
0〜2ヵ月目
1〜3ヵ月目
4ヵ月目
5ヵ月目
6～12ヵ月目
お見積りについて
見積書には必ず明細書を作成し、何にいくら使われているのかを明確にしています。
お互いに「こんなはずじゃなかった・・・」が絶対に起こらないように配慮しています。
新築住宅の統計的価格表
| Q1.0住宅（Ua＝0.26～0.30）LELEL3（熱交換換気） | 坪単価90～95万／坪(税込み・設計/現場管理費込み） |
|---|---|
| Q1.0住宅（Ua＝0.26～0.30）LELEL２（第三種換気） | 坪単価80～90万／坪(税込み・設計/現場管理費込み） |
| Q1.0住宅（Ua＝0.31～0.35）LEVEL１（第三種換気） | 坪単価70～80万／坪(税込み・設計/現場管理費込み） |
| 規格PLAN 30坪 | ¥19,000,000前後（税込み・現場管理費込み） |
| 規格PLAN 31坪 | ¥20,000,000前後（税込み・現場管理費込み） |
| 規格PLAN 33坪 | ¥23,000,000前後（税込み・現場管理費込み） |
| 規格PLAN 35坪 | ¥24,000,000前後（税込み・現場管理費込み） |
※工事費に含まれない諸経費
| 土地代、仲介手数料 | 別途 |
|---|---|
| 住宅ローンに関わる諸経費 | 借り入れ額、金融機関による |
| 登記費用 | ¥150,000～¥200,000 |
| 建築確認・完了検査 申請手数料 | ¥42,000～¥100,000 |
| 長期優良住宅認定申請 手数料 | ¥250,000～¥350,000 |
| 各種補助金申請費 | ¥50,000～¥100,000 |
| 瑕疵担保責任保険料 | ¥45,000～¥50,000 |
| 工事保険料 | ¥30,000 |
| 地盤保証料（20年） | ¥66,000 |
| 引越し費用 | 別途 |
| 祭事費（地鎮祭、上棟式） | ¥20,000～¥60,000 |
| 家具・家電・雑貨類 | 別途 |
| 上下水負担金・取り出し工事・検査手数料 | 別途 |
新築のよくある質問
- Rebornの新築住宅の"ウリ"は？
- 木造軸組み工法の住宅で、耐震性能や断熱・気密性能を非常に高いレベルで実現しています。かつてログハウスを設計施工してきた実績を活かし、ポストアンドビーム、カントリー風、北欧風、薪ストーブ、そんなキーワードが関係する住宅の設計と施工を得意としてきました。
また管理建築士である塩原は、長年の現場管理経験を積んでおり、施工実績が豊富で、業者・職人との人的つながり、材木や建材の仕入先との対人関係も豊富。
2011年に独立開業後は、省エネ問題や脱原発、防災機能としての耐震性向上、脱地球温暖化問題を「いまやらなくてはならないこと」に位置付け、住宅の設計と施工に反映しております。
住宅展示場をもたず、ホームページやSNSを利用することで宣伝広告費をできるだけ最小限に抑えていますし、小規模で少数精鋭の組織としているので、経費率を抑えることができます。コストパフォーマンスに優れた、スモールエクセレントな企業を目指しています。 - ズバリ、新築工事の坪単価はいくらですか？
- A.高性能（Ua＝0.3前後、耐震等級3、C値＝0.5前後、30年ノーメンテナンス素材使用）、冷暖房込みで、坪単価は70万(消費税別途)～90万/坪となる案件がほとんどです。設計費、外構工事費や各種申請費、登記費用などは別としても、ウッドデッキや造作家具、外部給排水設備工事、照明器具などは建築工事費に含めてカウントしています。
定形プラン（規格型住宅）はデッキテラスや造作家具がなければ、税別63万～65万/坪の実績が多数あります。 - 自分で内壁を左官仕上げしようと思います。
道具を貸してもらえますか？ 塗り方やコツも教えて欲しいのですが... - 弊社では、内装や木部の塗装についてDIY作業を推奨しています。
ひと通りの道具や脚立は無償で貸し出しておりますが、刷毛やローラー、マスキングテープなどの消耗品は自己調達していただいております。DIYで必要な木部に塗る自然塗料や内装用のしっくいなどの材料は、業者価格でご提供しています。
作業方法や注意点などを説明するデモンストレーションを、取り掛かり時にご一緒していますので安心です。 - 設計費はいくらですか？
- 平均的な35坪程度の住宅の場合工事費の10％を基準としています。2,000万円の工事費の場合200万円になります。トータルで2,200万円の住宅を購入していただくようになります。
設計費には、基本設計や実施設計図の作成費はもちろんですが、設計監理費を含みます。建築確認申請や長期優良住宅認定申請、BELS評価申請など、各種申請費は別途となります。
非住宅（店舗や事務所など）や傾斜地など、難易度に応じて＋αがある場合があります。 - 「設計監理」ってなんですか？
- 工事が設計図通りに行われているか、現場で検査を行います。
設計図通りに（または設計者の意図通りに）工事が進んでいれば問題ないのですが、修正が必要な箇所や不備があった場合、これを解決するため工事業者との調整を行います。
設計図の不備なのか、工事施工者の不備なのか、調査し、建築主と相談しながら解決に努めます。
ZEH【ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス】（NearlyZEH）を積極的に推進します
2020年までに注文住宅新築の50%をZEHとし、既築改修工事においても50％をZEHとすることを目標としています。
【1】ZEHの周知・普及に向けた具体策～自社ホームページ、OB向けニュースレター、開催するイベント（見学会など）にて、ZEHの社会的意義を踏まえながら自社の取り組みを説明。
暖房・冷房にかかる消費エネルギーを示しながら基本プランを作成し、予算バランスを取りながら太陽光パネル等自然エネルギーの利用を促す。
【2】ZEHのコストダウンに向けた具体策～外皮断熱性能を予算の許す限り強化し、ライフサイクルコストがかかる設備機器に対するイニシャルコストをできるだけ抑える方針。
また断熱工事や換気工事など、自社で施工できる体制を確立することでコストダウンを図る。
外壁の付加断熱を標準施工とし、手順や施工方法の標準化をして効率化する。
【3】その他の取り組みなど～住まい方の工夫を含め、省エネ家電の推進、LED照明や節水型水栓の利用など、多面的に省エネを図るよう建築主にアドバイスする。
※平成28年度実績 ZEH、NearlyZEHの実績は0％（国土交通省のグリーン化事業・ゼロエネ住宅の設計実績2棟）
※平成29年度実績 ZEH、NearlyZEHの実績は34％(>普及目標25％）（国土交通省のグリーン化事業・ゼロエネ住宅の設計実績3棟）
※平成30年度実績 ZEH、NearlyZEHの実績は25％(=普及目標25％）（国土交通省のグリーン化事業・ゼロエネ住宅の設計施工の実績2棟）
※令和元年度実績 ZEH、NearlyZEHの実績は0％(=普及目標25％）（国土交通省のグリーン化事業・ゼロエネ住宅の設計の実績1棟）
※令和2年度実績 ZEH、NearlyZEHの実績は10％(=普及目標25％）（国土交通省のグリーン化事業・ゼロエネ住宅の設計の実績1棟）
※令和3年度実績 ZEH、NearlyZEHの実績は25％(=普及目標25％）（国土交通省のグリーン化事業・ゼロエネ住宅の設計の実績2棟）
※令和4年度実績 ZEH、NearlyZEHの実績は75％(=普及目標100％）（国土交通省のグリーン化事業・ゼロエネ住宅の設計の実績2棟）
令和4年度のZEHビルダーとしての取り組みの総括
断熱性能は全棟G2レベルとし全棟ZEH水準レベルとすることができた。光熱費高騰が続くなか、PLAN段階で光熱費シミュレーションをこれまで通り顧客に示し、更なる省エネ・先行投資としての創エネ設備を提案してゆく。
2025年までに新築でのZEH（NearlyZEH含む）を100％、既築では50％以上にすべく、太陽光発電パネルをはじめ自然エネルギーの活用につとめてまいります。
当社はBELS工務店です。2020年までに、すべての物件でBELS評価取得を目標としています。（平成29年度は50％、平成30年度は87.5％、令和元年度は12.5％、令和２年度は20％、令和３年度は70％、令和４年度は75％）
