リフォーム日記 | 株式会社Reborn（リボーン）

中古住宅を買ってリフォームするのはどうか？

長野市内で「土地＋注文住宅新築」の場合、3500～4000万が落ち着きどころなのではあるまいか。

土地で1500、建物で2000～2500といった感じ。

40歳代からこの金額をフルローンで組んだ場合、

いくら金利が低いとはいえ月に10～12万の支払いです。（30年・金利0.5％）

土地付き中古住宅、築20年で建物評価額は解体費とトントン、土地のみの価格で1500万としよう。

リフォームで1000万かけると2500万フルローン。この場合、同条件だと月7.5万です。

 

人気エリアで、建築条件なしの更地がほとんどありません。

大手ハウスメーカーや不動産業を行っている建築業者が高く買い取ったのか、知名度によって売り主が販売先を決めているのかよくわかりませんが、

市場に出ている建築条件なしの土地は、ほとんどありません（泣）

旗竿地や狭小地、変型などヒトクセもフタクセもあるものばかりです。

こうなると我々零細工務店は手も足も出ません。

すみません･･･、愚痴になってしまいました。

ならば次の手を。

 

そんなことで、今後弊社では中古住宅のリフォームを推し進めてまいります。

そもそもこの会社を立ち上げたのは、会社名がReborn（ﾘﾎﾞｰﾝ）とあるように、既存住宅のリフォームあるいはリノベーションを行う趣旨なのです。

「空き家問題」がささやかれて久しい今日。

しかし依然としてなかなか進まないこの状況を、誰かがなんとかしなければいけません。

インスペクション、耐震診断、省エネ診断、リフォーム計画、予算のすり合わせ、補助金申請、そして解体からの工事スタート。

予測困難な状況は当然多々あり、なかなか実行予算も読み切れない。工程管理は新築熟練者でもなかなか難しく、下手を打てば赤字に陥る可能性すらあります。

HM（ハウスメーカー）は手を出すことはないでしょう。

 

だからといってこのまま指をくわえて新築一辺倒の世界に浸かっていてはなりますまい。

コロナ禍でパート・派遣など非正規雇用はどんどん奪われ、共働きもなかなか困難に今後なってゆくことでしょう。

月々の支払いの差が３～５万にもなるとなれば、新築はなかなかね、ということになりましょう。

そんな時、「リボーン工事」という可能性があることを、ぜひ頭の片隅においていただきたいのです。

 

9月から工事を開始した、長野市大豆島のリボーン工事。

これまで借家で暮らしていた住宅を、オーナーより買受け、

間取り変更、水廻り更新、耐震改修、断熱改修を行い、

住宅ローンを3000万に抑えました。

このエリアだと、更地購入+新築で4000万はおそらくかかるであろうとおもいます。

もうすぐ完成を迎えますが、建築主Nさまのご厚意により、今後社会的も非常に意義がある案件だと考え、

同じような状況に置かれている方が多数いらっしゃるのではないかと思い、

完成見学会を開催させていただきます。

詳しくはこちらを。

リボーン、夜明け前です。

2020.12.8　Reborn塩原

久しぶりにSKコンビ（塩原＆笠井）で動きました。

池田町・OB宅10年点検。

国道19号を南下。長野市から池田町へは、高速道路（長野道）を南下して安曇野I.C.下車、豊科から穂高を北上するルートがまずひとつ。

もう一つは国道19号線の、信州新町経由の重たい雰囲気をひたすら耐えるというルート。

先日のブログで、闇に包まれた塩原の過去について語りましたが、意外と反響がありました。

「続きをプリーズ」、「あんなの出してよかったの？」など。

あの頃、すってんてんの塩原は、1年間ほどどこに行くにも高速道路を利用することができず、

涙をこらえながらこの国道19号を松本方面へ向かっていたものです。

 

今回は続きの話は残念ながらいたしません(笑)

池田町の10年点検（SKコンビ）のはなし。

土曜日だったのにも関わらず（11/7）、R-19号はやや道が混んでおりまして、15分遅れで到着。

 

実は今年の春先に物置を増築したのが、このHさんのお宅でした。

その後どのように活用されているのか？

 

ご覧ください、この几帳面さ！

長さごとに分けておきたいという奥様のリクエストに応えて、きちんと造作するご主人のそのお姿。

はっきりいってこれは「愛の造作（ぞうさく）」

手作りってホント、いいよね(*´ω｀)

帰りにいただいた家庭菜園・自家製ダイコンは超絶美味しかった(‘ω’)ノ

植物（野菜）って手をかけたらかけた分、ちゃんと答えてくれるからステキです。

植物がいるから動物がある。植物ファーストだと思う所以です。

 

屋根を点検しました。

ディプロマット・テラコッタ（赤）。

きれいな色を保っていますが、こちら南面。

しかし･･･

 



こちら北面。

6寸勾配でしょうか。やけに汚れています。

これは謎。ゆゆしき状況です。

後日メーカー（ディートレーディングという販売代理店）に問い合わせしました。

以下回答文。

株式会社Reborn
塩原様

お世話になっております。
H様邸の写真の方確認させていただきました。
カビ、コケ、汚れ等の何らかの外的要因からの付着物の滞留が原因で、本来の色を損
なっているものと思われます。
汚れ、花粉などになりますと立地によっては屋根全体に付着するケースもございます
が、コケ、カビなどになりますと日当たりが悪い屋根面に出やすい傾向があります。
いただいた写真を見たところでは、黒い付着物は何らかの汚れ、又は何らかの自然飛
来物か自然発生物の付着と見受けられ、それに加えてところどころコケや花粉などの
植物性の飛来物が付着しているように見受けられます。
この外的要因が正式に何たるかを、判断の方付けるのは難しいところではあります
が、花粉以外の外的飛来物であればその状態によっては洗浄にて付着物を取り除くこ
とができます。

黒ずみなどの汚れのみであれば水洗い、しつこい汚れの場合は高圧洗浄(推奨は130K
以下で50cm程離す)で取り除くことができます。
注意点としては
・漏水につながる可能性があるので、ジョイント部に長い噴射をしない、噴射を下か
ら上に向かって行わない等の配慮が必要です。
・実行する前に目立たないところで試し打ちを行い、汚れのみが取れる再小圧で行う
のが安全かと思います。

コケ、カビ等でも水洗いもしくは高圧洗浄を推奨しますが、しつこいものですと液体
のグリーン石鹸を７～10倍で十分に薄めたものさらにしつこいものですと塩素系の洗
剤を７～10倍で十分に薄めたもので洗浄していただくことができます。
注意点としては
・石粒コーティング箇所のみをターゲットとしてください。役物、樋、壁等に付着す
ると色むらになることがあります。
・晴れた日に1～2時間放置後、屋根面、樋に洗剤が残らない様に十分に洗い流してく
ださい。(しつこい付着箇所はブラシなどで手加減しながらブラッシングしてくださ
い。)
・屋根材にトップコートが残っていると変色させる恐れがあります。
・十分な養生、近隣への配慮、屋根下ガーデンなどの植物への配慮が必要です。

付着物に対して以上の様な対処法がございますが、それぞれの対処法で注意や考慮す
る点もございます。付着物が花粉の場合や付着物の状態によっては除去できない場合
もありますので、踏まえたうえでご検討いただければと思います。
一つ確かなところでご安心いただきたいのは、屋根の上に積もるくらいのコケなどで
はない限り、屋根としての性能を損なうことはございません。
写真で見るかぎりでは、付着物が原因で雨漏りなどにつがったりする様な事態、いわ
ば屋根としての性能を損なう様な状態ではございません。
ご検討いただければと思います。

ご不明な点等ございましたら、お気軽にお問い合わせ頂ければと思います。

宜しくお願い致します。

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う～む。これではなかなかテラコッタ（赤）は使えないぞー、と思ってしまいます。

他になにか原因があるのかな～？

2020.11.28　Reborn塩原

 

長野市鶴賀Q1.0（キューワン）住宅、１年点検へ。

昨年11月、お引渡しをした３５坪規格型プランのお家です(*´ω｀)

お引き渡しのあと、紹介させていただいた外構業者さん（マルワ信濃土建）にバトンタッチ。

フェンス、土間コン、物置、植栽がなされ、しっくいの外壁が引き立っていました。

それにしてもこのところ雨が降りません。

朝晩は零下近くまで冷え込みますが、日中は小春日和。

スタッドレスタイヤに履き替えようと、オジさまたちが活躍していました。

 

DIYの木製駐輪場。

インパクトドライバーを巧みにあやつり、見事な出来栄えです！

外構屋さんに「すじかいをいれたほうがいいよ」とアドバイスを受け、

「斜めに木をいれたら、相当頑丈になってびっくりしました！」と。

家の作る過程をみていたからこそなせる業なのではないでしょうか。

 

見てみてください！、この垂木の先端を斜めにカットするあたり。

いろいろな小屋や家を観察していないと発想できませんよね。

シオハラ：「うまく丸ノコ使えるようになりましたね」

Mさん：「あはは。ノコギリで（手で）切りました」

むむむ。手でつくるヨロコビを知ってしまいましたね、きっと。

 

外構が家の表情をつくります。

風になびく枝葉、

外壁に映る樹木の影、

草取りや水やりは大変ですが、手をかければ必ず応えてくれる植物との共生は、人を元気にする力があるのでしょう。

コロナ禍で、一戸建ての需要が高まっていると聞きますが、

人は少なからずみな植物とのかかわりを求めているのではないでしょうか。

 

１年経ってようやく生活も落ち着いたのではないでしょうか。

家具が入り、各自の居場所もはっきり決まってきて、生活にリズム・ルーチンが。

「落ち着いた気持ちで、丁寧な暮らしができ、幸せです」（奥さん談）

 

土地さがしに１年以上は費やしたMさん。

諦めずに探しつづけ、粘り強くDIY作業にも取り組み、唯一無二の城ができましたね。

 

床下を徘徊する小デブな塩原にもエールを送ってくれる君たちよ。

しばらく会わないうちに、背ものび、ずいぶん意思もはっきりしてきましたね。

「聞こえる？」

「シオハラサン、いまどこ？」

「あ、ココ！ココ！ここにいるみたい！！」

「おーい！」

「ゥお～ぃ」

「キャハハ、いるいる！」

2020.11.14　Rebornシオハラ＝床下建築士

２日間に渡る完成見学会＠飯綱町

たくさんの方にご来場いただきました。

遠方から、またお忙しい中、貴重なお話ができて、大変有意義でした。

やはり面と向かってお話させていただくと活力が湧きます。

今後もさらに考察、研究開発をして参りたいと存じます。

次回は１２月１９日、２０日＠安曇野市で開催予定です。

こうご期待！

 

ではまた、１２月にお会いしましょう(‘ω’)ノ



2020.11.3　Reborn塩原

3か月にわたり耐震・断熱・水廻りの同時リフォームを行ってまいりました、飯山市A様邸リノベ現場。

おととい日曜日、無事竣工し引き渡してきました。

職人さんをはじめ関係者のみなさん、ご協力ありがとうございました<(_ _)>

秋も深まりいよいよ暖房シーズンに入ろうとしているこの時期、断熱改修工事に急に注目が集まります。

このブログをご覧になっている方々も、勇気をもってこいうリフォーム、

いかがでしょうか？[ｲｷﾅﾘｾﾒﾃｸﾙﾅｧ]

やはり外が寒いのに、室内は暖かい家というのはありがたいものです。

 

すぎ板にACQを加圧注入した外壁は、近所の人々を驚かせてしまったようです。

奥さんは、全く見ず知らずの人から声をかけられたそう。

飯山地域はもっと板張りの外壁がふえていいと個人的には思っています。

金属サイディングの外壁に片流れトタンの屋根ばかりでは、景観も街並みも全く冴えません。

日本と欧米は当然国民性も感受性も異なるのだと分かってはいますが、

圧倒的な森林国なのに、なぜこうも木を使わない国になってしまったのか？

 

玄関もずいぶんおしゃれになりましたね(‘ω’)ノ

北欧テイストなのではありすが、こういう玄関先、私はけっこう好きなんですがね。

普通の人はどうみるのでしょうか？

電力メーター、エアコンの室外機の位置、どれもこれもが大雪を意識してのレイアウトになってきます。

 

生まれ変わったダイニングキッチン。

早速ダイニングテーブルが搬入されてきました。

ウォールナット！？

ポップな色もやはり北欧テイスト。

あ、そうか、雪のあるところに暮らしていると、こういう色使いになってゆくのかもしれませんね。

 

断熱や耐震はもちろん大切ですが、負けず劣らす大事なのが暖房と換気です。

このお宅では灯油が熱源の温水ボイラーによるパネルヒーターで暖房。

エアコンは冷房用で各階に1台。

換気は新築のときもそうですが、ルフロという第三種ダクト方式の全館換気です。

サッシは当然樹脂サッシで、LOW-Eｱﾙｺﾞﾝｶﾞｽ入りのペアガラス。

畳は28枚表替えをしました。

水廻りを更新するだけのリフォーム工事が、リボーン工事へと。

「信じるか信じないかはあなた次第です」という世間的な白い目から、このところようやく解放されつつあると個人的には感じています。

水廻り更新リフォームで400万で済ましてしまうか、

それとも1000万以上かかりはしますがフルリフォーム※を決断するか。

（※フルリフォームとはこの場合、水廻り一式、耐震、断熱、劣化している個所の更新、手すりの設置や段差の解消などを含みます）

昭和50年代に建てられた住宅は、今後次々と究極の選択を迫られてゆくことでしょう。

そんな時、Rebornのことを思い出していただきたい。

きっと、これまでになかった視点からアドバイスができると思いますよ。

 

はじめてこの家を訪れた時から、玄関先に貼ってあったポスター。

リフォームが終わってもなお貼ってありました。

すごく気に入ってました。

これ観た瞬間、Aさんのこと、この家のこと、愛してしまったわけで･･･(笑)

おぉ、これこれ。

笑うおうちには福がくる

東御市Q1.0住宅完成見学会の初日が終了—

お越しいただきました9組の皆様、ありがとうございました＾＾

明日の5組のご来場予定の方々、どうぞお気をつけてお越しくださいませ。

さて先のシルバーウィーク、塩原は遠く滋賀県大津市に行って参りました。

8月にブログで紹介した、20年前に前職工務店でお世話になりましたK様邸。

お盆明けよりリフォーム工事を行っておりましたが、1か月の工事が終了しお引渡し。

 

百年以上もこの地に存在していた納屋兼車庫を解体し、今どきのカーポートに。

木製のデッキテラスと、デッキバルコニーを総更新。

南側の窓にひさしを増設し、外壁と屋根をフルメンテナンス（再塗装）。

まるで新築のように生まれまわりました（Re-Born）(^^♪

我が家がこんなに大きかったとは思わなかった—

Kさんは、目を細めて眺めていました。

 

今でこそACQ防腐剤の加圧注入技術がありますが、当時はそういった加工処理はまだなく、20年を経て木材はご覧の如くに。

今日も見学会で、「こんなに広いデッキつくっても、10年もすればつくりかえなんでしょ？」という質問がありました。

今回のKさま邸リフォームでももちろん採用されましたが、30年は長持ちするだろう木材防腐剤の加圧注入材は、ここ20年の間での建築業界にとっての、かなり大きな技術革新ではなかったか。

「木は腐るもの」という常識を打ち破ることにより、日本には最終的に木材しかないのだから、もっと利活用が促進されてしかるべきです。

まだまだその認知がなされず、樹脂製デッキやコンクリートやタイルでつくられるテラスが多いようなので、我々地域工務店は情報発信が足りていないようである。

 

ここ大津市は比叡山のふもとで、京都の影響を多分に受けています。

屋根の軒裏には「ベンガラ」とよばれる朱色の塗料が塗られていました。

鉄鉱石＝赤い岩の粉を混ぜたものだと思われます。

ｲﾝﾀｰﾈｯﾄ販売なんてまだなかった20年前に、「ベンガラ塗料」をどうにか探し出し、現場で塗装をしたのを思い出しました。

風雨にさらされないためか、軒天のベンガラは退色もせず、この土地らしらの建物を見事に演出していました。

こういう日本古来からあるモノ、これからも活用してゆきたいですね。

 

20年間、浴室に用いられていたペアガラス。

当時まだ、アルミスペーサーの性能が悪かったのか、20年で空気層にこんなに水が溜まりました！

このあたりもガラスをしっかり交換・メンテナンスさせてもらいましたよー(‘◇’)ゞ

 

この20年間での住宅建築業界の技術革新ベスト３～塩原の独断

1位　窓サッシの断熱気密性能向上

2位　加圧式防腐処理加工による材木の長寿命化

3位　照明器具LED化

補足で、インターネット(スマートフォン）の普及により、全国のさまざまな建材資材が検索・入手できるようになったことも相当大きな変化でした。

果たしてこの先20年で、どれほどの技術的革新が起こるのでしょうか。

住宅はもはや100年寿命のときを迎えました。

基礎や躯体は更新できないとしても、数十年単位でこうした技術革新を取り入れることがスムースに行える住宅設計思考をしてゆきたいと思います。

2020.9.26　Reborn塩原

 

 

本日のブログはお休みします。

理由：塩原は登山中です

2020.9.17　Reborn塩原