メンテナンス日記 | 株式会社Reborn（リボーン）

10年点検で滋賀県栗東市へ(^^)/

ティンバーフレーム調のポスト＆ビーム。

南に切妻を向け、深い軒の出でバルコニーとデッキテラスを覆っています。

威風堂々、オーナーのHさんに愛されている感がものすごく漂っています(#^.^#)

10年というのは住宅にとって大きな節目となります。

瑕疵担保責任保険の期限となりますし、白あり保証もここでいったん打ち切り。保証を延長するには更新検査が必要となります。

 

「デッキって必要なのか？」

という質問をプランニングの初期段階で耳にすることがあります。

あるいは、「デッキは外構工事で」、とか「デッキは10年ほどで腐るのでダメダメ～」など。

このようなログハウス的な家には必ずあるものですが、確かに街並みをよぉく眺めるとデッキがある家は少ないですね･･･汗

屋根の下になっていれば、ウッドデッキもそうは腐りません。

 

こちらのお宅は南側に公園がある好立地。

やはり木の家にはグリーンがよく似合います。

しかもダントツの高断熱。

樹脂サッシLOW-Eペアガラス、外壁に付加断熱を施していないとはいえ、高性能ｸﾞﾗｽｳｰﾙでQ値は1.6程度。当時Ua値という性能評価はありませんでしたが、おそらく0.45前後などではないかと思います。

Ua=0.45は、現在でもそのまま北海道で建てても通用する断熱性能レベルでして、

社会的にもこれぞ価値ある一棟だと思いませんか？

 

いやはや、10年で家も街並みも変わりましたねー、

と感じる竣工時の写真が残っていました。

廻りに何もない！

色が若い！

同じ家とはまったく思えません！！

一言でいってしまえば、

「アジ」

ということになるんでしょうが、木の家の最大の魅力は色の変化であり、家を取り巻く環境にあると改めて感じます。

 

室内はといえば、天井、内壁共にオールパイン板張り。

照明もちょっと暗めに、山小屋テイストを醸し出しています。

どうしても明るくなってしまう照明計画ですが、今後家を建てる方はぜひ暗く、低く建ててください！

家はそこに暮らす人そのものを映し出します。

見習うこと多し10年点検。

 

建物の外周、デッキの下、排水管の中、床下、屋根裏、24時間換気扇。

点検作業は淡々と続き2時間程で家全体を掌握することができました。

最後テーブルについてこの10年間に起きたよもやま話を。

実はこれがこの仕事をやっていて、至福の時間。

とどめに最も驚かされるのは子供達の成長ぶり。

あの時幼稚園生だった彼らは中学生に。

ああ、オソロシヤオソロシヤ。

10年後は58歳か･･･。

そのときはすでに自動運転なのか？

2020.1.14　Reborn塩原

 

床がどうも冷える→床下を自ら覗いてみた→断熱材が落下している→調査してほしい

 

弊社とは全く無関係の上田市在住の方よりメールをいただきました。

聞けばこの家を建てたハウスメーカーは、この家の完成直後に倒産。

アフターを担っていた施工業者である地元工務店も解散。

これまで屋根の塗装以外、点検や修繕をしてこなかったとのこと。

30分ほど雑談の後、いざ床下へ。-

 

落ちてます落ちてます。スタイロフォーム1種A　50㎜。

ツーバイフォー工法の床組みは、土台が90㎜角で、その上に2″×12”（ツーバイトゥエルブ）根太というつくりです。

大引を省略し、根太スパンをかなり飛ばしています。

20年前ですから発泡系断熱材50㎜厚を床断熱材としているので、立派といえば立派。

現在でもこのくらいの断熱仕様のメーカーが主流だと思います。

1枚2枚なら写真を撮った後に、私が断熱材をはめて差し上げよう、

そういうつもりで潜りました。

 

しかし実際には断熱材の落下はほとんどなく、これらはすべてゴミとすべき物たちなのでした･･･汗

ツーバイフォー工法は、大工さんはまず初めに床ステージを作ってしまいます。

足元がしっかりでき、その床の上であらかじめ工場で作られた壁パネルを組み立てるやりかた。

雨が降ると床ステージが塗れ、床下が水たまりになるのが怖い工法です。

とても建て急いでいたのか？

単に誰も見ないからと放置したのか？

とにかくこれら断熱材の端切れを後で潜って回収するのは容易ではありません。

20年後の床下清掃。

あぁ～( ﾉД`)ｼｸｼｸ…

お風呂の入り口ドアの下あたり。

床下ながら遠くから「なんかあそこだけ変な色」だと感じていました。

漏水跡っぽい感じ。

んっ？

 

 

分かりますか？

蟻道（ぎどう）。

シロアリがはいっちゃようです･･･。

あいつら･･･

よく嗅ぎつけたな･･･

 

床下調査だけのつもりでしたが、どうしても目に留まってしまう窓廻り。

20年間放置されたコーキング･･･

レンガ調タイルの裏に雨水回っちゃってんだろうな･･･

外壁のいたるところブカブカしています。

この感じどっかで体験したよな･･･。

う～ん、あれは軽井沢だったな。

嫌な予感。日を改めて建物の全域調査（インスペクション）を実施します。

 

2019.12.12　Reborn塩原

昨年の秋にお引渡しました、飯田市Mさま邸１年点検～飯田市へ。

外構工事が終了し、すっかり大人になりました(*^^*)

やはり外構をするしないでは大きな差です。

飯田市は全国的にみても屈指の日射量が見込めます。

地の利を活かし、ソーラーシステム＝太陽集熱器LATENTOによる給湯＆温水暖房利用を採用しています。（Rebornでは第二号）

果たして結果やいかに？１年間給湯と暖房にかかる灯油消費量を計測・集計してもらっていました。

 

ところで重大な欠陥が発見されました。

外壁仕上げ材である西洋しっくいが部分的に剥がれてしまっています。

これにMさんが気づいたのは今年の夏。１年近く経過してからのことです。

金属ベラでこそぐと、かさぶたが剥がれるようにペキペキと・・・。

下地である軽量モルタル＆グラスファイバーネットは無事。クラックもありません。

はっきりとした原因が分からないのですが、シーラーと呼ばれる仕上げ材を塗る前に付着性を良くする調整材の不良か？

はたまた仕上げ材の不良か？「バインダー」と呼ばれる接着剤の役割を果たす成分が何らかの原因で弱かったのか･･･。

左官工事は天候、気温、風など様々な要因が関係してくる難しい工事。だから、なかなかハウスメーカーはやりません。

しかし我々は諦めません！剥離部分を剥がしもちろんリトライします！

 

このお宅では省令準耐火にも取り組みました。

露出している木の柱や軒天井の板は、その裏には不燃材料であるケイカル板を張ったうえで。

準耐火構造にすると燃えにくいので、避難する時間が長くなるメリットがあります。

それゆえに火災保険にも大幅な割引きがあります。

大手ハウスメーカーの家づくりではかなりの割合で省令準耐火構造がとられているようです。

それを武器にして営業をしているとも聞きます。

無垢の木の家では弱点ともいえるのですが、こうしてちゃんと対抗もできるのですよ、ふっふっフッ。

 

もちろん床下へも。

なぜかいかがわしいお店のような明かり（笑）

もちろん自撮り（笑）

床にも付加断熱をし始めた１年前。いつの間にか床断熱＝高性能ｸﾞﾗｽｳｰﾙ245㎜厚がスタンダードになっています。

このころ、床の断熱材の厚さを勝手に（自主的に）約10ｃｍ増やしました。そのため床下空間が約10ｃｍ低くなりました。

塩原が潜れるギリギリのところです。（35ｃｍ）

長期優良住宅の規定では、床下空間の高さは33ｃｍ以上と決められています。

アレはかなり練り込んだ数字ではなかったか。確かにちょい太目のオジサンが潜れる限界は33ｃｍだわ。

 

こうした快適な室内空間も、きちんと維持管理ができる床下空間があってのこと。

水道や排水、温水暖房の配管などのメンテナンスや更新に必要なのであります！

「室温は20℃～21℃、湿度は45％前後でずっと維持できてます」

「塩原さんが言っていたように、去年（1年目）よりも今年はずいぶん室内環境がよいです。裸足で生活できますね」

（＝1年目は床下の土間コンクリート水分量が多く、乾く過程で熱を奪われ、床面温度がどうしても上がりにくいのです）

「外壁の剥がれ以外には特におかしなところはありません」

「たしかにどこにも寒い部屋がなくていいのですが、やっぱり（聞いていたように）野菜や果物が傷みやすい」

などの声を聴くことができました。

 

Mさんに1年間集計してもらった灯油消費量のデータを公表します。思惑よりも多めの結果で少し残念！

暖房：結果、546.8㍑

※QPEXの計算によると、24℃設定で年間”暖房”灯油消費量は、461㍑

給湯：結果、479.7㍑

合計1026.5㍑

私なりのコメントを以下に。

（所感）・初年度は床下コンクリートの乾燥が進む過程で床下に配管されている温水暖房用の不凍液から熱が奪われやすく2～3割増しになることが分かっているので、暖房はまずまず。

（提案）・気温がちょっと高いか。我が家は22℃で生活している。パネルヒーターのサーモバルブの操作によって、あと1~2℃下げて生活できないものか。

（生活）・パネルヒーターによる暖房方法は、温度設定方法が最初わかりずらく、室温23～24℃になっていた（そうです）

（所感）・お風呂に追い焚き機能をもたせています。足し湯機能で高温の差し湯（60℃？）も行っているので、給湯での灯油消費量が多めになっている

（疑問）・夏は当然暖房は行っていませんが、月に30リットルの灯油消費量があります。実際これが不明（1号、甲府の家ではほとんど消費なしであった）。前述の追い焚き・足し湯の影響か？

（所感）・夏でも灯油の消費量があるので、「夏はLATENTO太陽集熱だけで給湯をまかなう」という当初目標が達成できていない。残念！

（所感）・屋根上に集熱器を設置しており、心配していた夏の集熱80℃デッドライン超えはなかった（日射を抑えるためのシート掛けなどは必要なかった）

（お願い）・給湯での灯油消費を抑えることを考えていきましょう。追い焚き、足し湯はなるべく使わず、連続入浴が理想。働き方改革か！？

（お願い）・冬は室温22℃設定を目標にしてもらい、計測・集計を継続してください。来年も結果を教えてください！

 

2019.11.26　Reborn塩原

私のいっこした、昭和49年築・長野市の住宅インスペクションを実施しました。

建替え新築か？　リノベーションか？

リノベならいったい￥いくらくらいかかるのか？

その判断材料とするための既存建物現況調査です。

屋根上、床下、小屋裏などをくまなく調査し、弱点、長所、問題点をあぶりだし、暮らしぶり、物品の量なども考慮しつつ、未来に向けた次の一手をアドバイスしてゆきたいと思います。

 

相変わらずの雨男ぶりで、あいにくの雨。

それでも足元をたしかめながら屋根の上へ。

50年近くにもなる陶器瓦ですが、寿命はまだまだな感じです。

しかし耐震上は不利とされる重い屋根。

大地震の際は建て物の振幅幅を大きくする要因ともなりますし、

瓦の落下は避難を妨げます。

”重い屋根”は、耐震上有効な壁が多く必要とされるのですが、開口部が多いため（詳細は構造計算をしてみないと分かりませんが）必要壁量は満たしていない印象。

屋根裏へ。

重い瓦を支える小屋組み材に傷み損傷はなく、とても丁寧に造作されています。

この家も建て替えだったようですが、棟木を支える柱＝棟束（むなづか）の一部が塗装されているような材で、

おそらく旧家の床柱かなにかだったのでしょう、再利用されている様子です。

しかしながら断熱材は皆無。

厚さ数ミリの天井板で2階の部屋とこの屋根裏空間は仕切られています。

当然夏の2階はものすごく暑いわけでして、昭和49年といえばオイルショックの1年後なので、ちょうど断熱材も普及がすすんできたころだったはずですが。

 

床下へ。

一度水廻りを中心に大規模リフォームを実施したそうですが、間取りの変更に伴い配管位置の変更によるものでしょうか、基礎がけっこう破壊されていました。

「インスペクションあるある」なのですが、けっこう基礎は壊されています。

”過去、白ありが出て駆除した”、なんて場合も破壊あるある。

人が入れなければ壊すしかない、というのもうなずける話ではありますが、

建物の主要な構造体である基礎を破壊するよりは、床に点検口を設けるなどした方がはるかに安全な建物を維持できるのですが、

住みながらのリフォーム・修繕・シロアリ駆除だとなかなかそうもいかないのかも。

 

依頼主の方が探し出してきてくれた、この家を建てた時の写真をお借りしました。

この家を評価するうえでも大変参考になります。

 

大勢の人がその様子を眺めています。

昔は、大工さんだけでなく建築主の親戚やご近所の人も手伝って建て方が行われていました。

足場もないなかで通し柱を4本立てて梁をかけている場面。

 

かなり家の形ができてきました＾＾

現場に20人ほどはいるのでしょうか。

棟梁の大声が飛び、「せーのでもって」と掛け声が聞こえてきそうです。

時折アブナイ場面もあったりして、ある種のお祭り的な雰囲気だったか。

※「せーのでもって」は長野県の方言？

やっていることは現代の建て方とまったく同じですが、足場なし・人力のみでどうやって組み立てるのか、もかなり重要な設計ポイントだったかと想像します。

 

重~い材木をロープで引き揚げる場面も記録されていました。

小屋梁（こやばり）と呼ばれる松の丸太材です。

じわじわと地上から2階へ。2階からさらにその上に引き揚げられ、屋根裏に据え付けられました。

じわじわと高いところに登ってゆく材木を眺めながら、人々の気持ちは高ぶっていったことでしょう。

千年以上もの歴史がある日本の木造軸組み工法。

つくり方が変わったといえばそうかもしれませんが、まったく変わっていないとも言えそうです。

 

誇らしげに木槌を振るう男たち。

それを眺める女衆、子供達。

家をつくるということはなんとドラマチックな出来事だったか。

簡単には壊せない、そう感じてしまうのもいたしかたありません。

そうはいっても冬ちょー寒い、耐震不安も同居する複雑な心境。

家というものは単なる工業製品ではありませんので。

2019.10.29

Reborn　塩原

このところ日本列島に度々台風がきています。

今年はいまのところRebornのお客様で被害報告はきていませんが、

昨年の台風でフェンスが転倒・破壊がありましたので、恥を承知でアップします。

ところは東海方面のOB宅、昨年8月のお盆明けのことでした。

早朝から電話があり、「フェンスが台風でブッ倒れた！」と。

前年冬に家を取り囲むように木製フェンスを弊社で設置していましたが、その一部がご覧のように泣。

 

幸いけが人や物損事故には至らなかったものの、

一歩間違えば人身事故につながるでしょうし、お隣りの方にも損害を与えかねなかったと思います。

施工前の現場調査の際にも、強風による転倒の危険性は感じていました。

このように板を隙間わずかで並べた場合、フェンスは当然帆のようになり、柱の根元には相当な力が加わります。

本来それに見合うだけのボルトの太さや、柱のピッチを設計しなくてはなりません。

 

また、ブロック塀の転倒防止もそうですが、控え壁と呼ばれるつっかえ棒が有効ではあるのですが、

普段はかなり邪魔モノとなり、なかなか住人の許可がもらえません。

定常時（風のない時）は自立だけしていればよいのですが、

あの台風の強風の中で踏ん張る想像力に欠け、オーナーさんを説得できなかったことが悔やまれます。

柱の根元のボルトがちぎれ、ブロック塀の上に木製フェンスを立てることの難しさを思い知らされました。

 

そして今年このフェンスの修理を行いましたが、

あらたにこのような控え＝つっかえ棒を新設しました。

これを「やらず」と呼ぶそうですが、

やらずをやらずはダメだということです。

特にスリット間隔が狭い、高さが１ｍを超える、

そんな場合は要注意です。

 

フェンスばかりではありません。

建物も、工事中の足場も、

台風シーズンは大変ヒヤヒヤしています。

これほどインターネットで情報が出回っていても、こうした事故写真は企業のイメージにマイナスに働くのを恐れるためか、ほとんど公開されていません。

同様の事故は各地でたくさん発生していることでしょう。

少しでも参考になればと思い報告します。

ちなみに土中に杭を打っているわけですが、当然シロアリにやられることも想定されるので、マイトレックACQを加圧注入した、

普段Rebornではデッキに用いている防腐処理されたものを使用しています。

そしてブロックの上に設置することはせず、コンクリート擁壁の上に、住宅の柱浮き上がり防止で設置される「ホールダウン金物」によって柱の根元を固めています。

 

2019.9.10　Reborn塩原

 

昨日は、今年3回目のReborn登山部。

八ヶ岳連峰の一部なのでしょうか。

標高2531ｍの蓼科山へアタック！

イェーイ(‘ω’)ノ

心配された天候でしたが、またしても雨は降らず。

仕事を離れ思いっきり汗をかいてきました！

 

朝5：00、マサさん師匠をピックアップし、

大河原峠入口に朝6：30到着。

ガスってます・・・。

いやはや、もう寒いこと寒いこと泣

おそらく10℃前後だったんではないでしょうか。

しかしこの日の塩原は体調すこぶるよろしく、タイミングよく出発前に『バクダン』を落とすことができました。

道中はずっとしゃべりっぱなしでしたね。

 

この蓼科山は、一言でいうと、オン・ザ・ロックですね！

初心者向けのコースだとのことですが、私にとってはけっこうハードなものでした。

雨が降ると厳しいかもしれません。

ポケットからポロリと何かを落とすともう絶対に見つからない、

そんなイワイワしい登山道。

「オレ、今、山と一体になってんな」

と自分に酔いながら登ること約2時間。

（完全に保護色状態ですがナニか？）

 

無事山頂にたどり着くことができました(^^)/

思いっきりガスってますが、、、何か？

「まあ、こういうもんですよ」

山頂は岩だらけの大平原。

一瞬晴れた際に見えた山頂は東京ドームほどの広さではなかったか？

蓼科山は日本の百名山の一つ。

これでReborn登山部、早くも3つの名山の登頂に成功したという訳です（笑）

 

 

「今回初めて山小屋で食事をしよう！」ということに事前になっており、

山菜ラーメン、800円ナリ！

ありがたいねー、山小屋ってのは、ホント。

本当はハンバーグカレー食べたかったんだけど、

「今日は米炊いてないからないっす」・・・泣(*_*)泣

お昼ごろには無事下山。

登山は午前中に下山するのが、やっぱり吉ですね。

次回は11月上旬を予定。

密かに参加者募集中。

ド平日予定ですが、よろしければご一緒にどうぞ(^_-)-☆

 

2019.9.5　Reborn登山部副部長　塩ハァら♪

完成から13年が経過した、長野市内のＯＢ宅の定期点検へ―

ポスト＆ビーム工法と呼ばれる、丸太材（米松）を柱や梁につかった在来工法の住宅です。

どうです？　けっこうステキでしょ？

軒の出が深いため、13年経っても木部塗装が残っています（北面）

塗料はシッケンズ・セトールノバテック・ナチュラル色

フリフリの飾り梁やホウヅエがあしらわれ、遊びゴゴロが随所に。

 

屋根の点検でドキリ。

コロニアルと呼ばれる薄型スレート、コロニアルNEO。

ネットで検索すれば数々の悪評が掲示されています。

2003～2004年前後で切り替わったとされる「ノンアスベスト」

アスベスト（石綿）を使用した建材が健康被害を及ぼすとされ、社会問題に。

各製造メーカーは続々と新商品を投入。

しかしこれがまずかった。

製品開発に時間をかけることが出来なかったのか、耐久性試験もままならなかったのではないか？

10年ほどすると（もっと短い場合も当然ある）基材が劣化し、割れや剥がれ、欠けが頻発します。

後になっていくらでもヤンヤ述べることはできますが、製造メーカーにもそれなりの言い分があるのかもしれません。

 

築後10年以内であればメーカーにてある程度の補償がされるとの情報もあるようですが、残念な対応、保証額も芳しいものではないようです。

屋根は雨から家を守る”最重要”部材。

ここが基材から傷んでは元も子もない。

部分的に張り替えたうえで全面を再塗装という提案を考えなくもないが、

割れている個所があまりにも多い。

再塗装をしても表面ばかりで、基材の劣化はどうしようもない。

 

加えて天窓からの漏水。

こちらも輸入販売元であるVELUXによると10年以内は無償修繕してもらえるのだが、

それ以前のものは有償にて対応しているのが現状。

4か所ある天窓の全個所、水切り固定ビスの緩みによるものだと思われる漏水が確認されました。

この漏水の原因とその対策については以前ブログでも紹介しています

VELUX天窓の漏水に関して

今回は7寸勾配の屋根でしたので、室内側からなんとか処置を施しました。

 

屋根裏点検。

まるで床を貼ってあるがごとく、断熱材が敷きこまれています。

今更ながら、「きちんと丁寧な施工を行っているお手本のような建築会社だなあ」

という印象を持ちました。しかもかなり頑強な構造。

屋根材製品不良や天窓からのポタ漏れ（これも製品不良）は減点項目だとしても、

かなりハイレベルな住宅を造っていたものです。

（悲しいことに、5年後に倒産ということになるのですが･･･）

 

唯一惜しまれるのは、外壁腰板との見切り材か。

塗装が剥がれ、しっくい外壁の凍害が懸念されます。

アルミやガルバリウム鋼板で”水切り”を設置するのが吉ではありますが、

デザイン的にもウルサい上、端部が人体に触れると危ない、という理由で、

最小限のチリで木製（米杉）見切りとする設計仕様としていました。

ここは再塗装＆コーキングで対応か。

屋根はカバー工法＝ディプロマット重ね葺きか。

 

2019.8.22　Reborn塩原