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中古住宅、取り扱い注意>_

2021.01.30

IMG_4754-1来週から2月です。

節分です!

豆まきです!

年始から入社した「ひでちゃん」こと笠井Ⅱと連れだって、今週は床下ザンマイです。

彼は私がことごとく試験に落ちている宅建士を所有。不動産の先輩なのです。

今日は、長野市大岡で、従前からひでちゃんが預かっている中古住宅のインスペクションにやって参りました。

 

IMG_4495-1これは提言なのですが、今後中古住宅を世に出す前に、売り主・オーナー様は、インスペクションを実施した上で不動産屋さんに仲介を依頼したほうが良いのではないでしょうか

仲介または売買したあとで、買主・借主からのクレームを避けるため、

またお互いに対等な契約を遂行するため、

まずはその家が、建築基準法に照らして合法なのかどうか疑ってみる必要があるのです。

インスペクションの資格は建築士しか取得できないので、調査をすれば法的なチェックはおろか、耐震性がどうであるとか、断熱性はこのくらいだとか。

そのために建築士という資格制度があるのですから。

インスペクションによる調査結果は公開されて売買・賃貸されてしかるべき。その家のスペックを示すともいえる必要最低限な情報だとも思うのです。

 

IMG_4515この家の調査では、悲しくも建築基準法違反が発見されました。

平成に入って新築され、一見なんの問題もなさそうに見えるのですが、

この地は都市計画区域外で、新築する際に確認申請を提出しないエリアです。

提出しなくてもよいだけで、国民の生命・財産を担保するための最低限度を定めた建築基準法を守らずともよい、ということにはなりません。

 

IMG_4632-1覗き見ているのは基礎が本来あるべきところで、

この直上には外壁があるので、コンクリート製の基礎がなくてはなりません。

予算の都合だったのか、2/3には布基礎があるのですが、1/3は束石と呼ばれるコンクリートブロックが1間おきに置かれ、

(モルタルでずれない様に周りは固められていましたが)基礎が省略されていました。

 

IMG_4514-1敷地はけっこうな傾斜地に建っているのですが、地形からして明らかに盛土をした上に建っています。盛土をしたら擁壁で土砂の流出を防ぐべきですが、このようなジャカゴ式の土留めが。

金網の中に石を詰め込んだ四角いかごを積み重ねている構造で、その重力によって土をせき止めています。

よく河川堤防なんかに使われている土木用の土留め方式です。

裏側がどうなっているのかは分かりませんが、雨水は素通しするはずので、盛土が流出してゆく危険性が高い擁壁です。

前述のガッツポーズはこの擁壁の上でのヒデ式パフォーマンス。彼も入社して1か月必死に勉強しています。

 

IMG_4596-1基礎関連でもう一つ。

基礎高(きそだか)と言いますが、地面から土台がどのくらいの高さを確保せねばならないのか。

建築基準法では30cm以上という定めがあります。

リフォームにはいろいろと補助金も利用できるのですが、この基礎高が30cm以上ないと、足切りで(違反建築物で耐久性が見込めない)補助金の申請すら受け付けてくれません。

かつこのような状態だと、シロアリのリスクも相当に高くなります。

中古住宅だから法違反してもいい、シロアリに食べられてもいい、ということではまったくありませんので気を付けましょう。

 

IMG_4531-1軒裏にはキツツキに穴が(+_+)

テープで対処しても見てますよ、鳥たちは。

空き家や別荘など人気(ひとけ)のない家はよく被害にあいますね。

まあ、それだけ山が伐採され、自然を壊しちゃってるってことなのかな。

キツツキたちはここで巣をつくり、産卵し、子供を育てるわけで。

悪気はないので、インスペクションの報告書にもあまり尖がった表現はしないこととします。

 

IMG_4690-1家の中は氷点下(泣)

夏の灼熱小屋裏インスペクションも酷ですが、厳寒期の空き家もコタエマス・・・。

この家の調査の様子を早速ひでちゃんが動画で公開していました。

カメラが回って最近テンションがおかしい塩原がいます(笑)

長野市大岡 築28年・中古住宅の調査(株式会社Reborn インスペクション Vol.2)

明日も2棟のインスペを実施します。

世に出てる中古住宅をインスペしまくります!!

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2021.1.30 Reborn塩原

 

関連コラム「ヤブリフォームに気をつけろ!
もぜひ合わせてご覧ください。

 

 

 

 

 

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