7つのステップ | 株式会社Reborn(リボーン)

7つのステップ

設計から工事まで 住まいづくりデザイン7つのステップ

a0006_001817_m-199x300余分な出費のない、効率のよい工事は、きちんと手順を踏んだ設計がなされているものです。
ここでのステップをきちんと踏んでいただくよう、ガイドとして私がご案内いたします。


時には森に迷うこともありましょう。これ以上歩けないと嘆くこともあるかもしれません。
どんな場合でも、あなたのための住まいづくりのため、
あきらめずに、励ましあいながら進めていければと思います。
目指すところは施主も設計者も同じです。


STEP1 土地探し・情報収集の期間

「自分の家がほしい!」
「ねぇ~、いつお家つくってくれるのぉ~」

家づくりをしようかどうか迷っている期間が、意外にみなさん長いようです。雑誌を買ってカタログを取り寄せたり、インターネットで調べたり、住宅展示場を訪ねたり。
この間に、「いろんなメーカーの人が、それぞれ自社のアピールをするので、誰の言うことが本当なのか分からない。」ということになります。その見極めをす るために、インターネットで深夜にしらべ、新聞でも見た見学会会場へ。カタログを読み込み、本屋で雑誌やノウハウ本をあさる。

ソウコウしてると、半年、1年なんか簡単に経ってしまう。そして迷路の中。ハウスメーカーからはしょっちゅう電話が来るし、新製品、キャンペーンだとかナントカカントカで、「ちょっと今はねぇー」と答えるのが関の山。
でも時間だけは過ぎてゆく。
貯金もそこそこはあるけど、欠陥住宅や、みんなと同じようなつまらない家はいやだけど、給料も伸びない、ボーナスもどうか?でも身の丈以上の背伸びはするまい。

「ほんとのところ○○工法はよいのか?だれか客観的に教えてー。」
「この見積りはもっと安くならないのか?」
「と、ところで土地はおさえてあるのかっ!」
「住宅ローンの仮申し込みはいくらで出したんだっけ?担当のひとのケータイ番号は?」
あ~あ~もう、大変です。

つまりは
・ハウスメーカーまたは工務店をどこにするか?
・土地をみつける。
・銀行を訪ね、資金計画についておおまかにつかむ。


この3点を同時進行で行い、その中でどんな情報、どんな人々に出会うか、がどんな家に住むかを決定づけてしまいます。

①お顔合わせ
お住まいづくりの動機や、希望のヒアリング。私たちの取り組みの説明。雑談
いろいろなお話をしながら、家づくりに関することはメモを取ります。
お客様にも自分のライフスタイルや、現在のお住まいに対する不満、これからつくろうとする家に対する希望を、お子様を含め、記入してもらいます。


②土地さがし
知り合いの不動産業者や土地造成業者などのネットワークを駆使し、ご希望される土地をご一緒に探すケースもございます。
候補地に対してのラフプランを提示します。
建物に対する予算や、建物以外にかかるであろう予算とあわせて、全体計画でいくらぐらいかかりそうかご提示できます。


①②でご費用をいただくことはありません。
お互いの向かおうとする方向性が異なる場合はここで終わりです。


STEP2 土地売買契約

「つ、ついにこの時がぁ~」とハイテンションにもなり、場合によっては住宅ローンが始まり、背中が重くなり、「う、うっ・・・。」となる時期です。
候補地であったアノ土地が、いよいよ現実的に自分の住む場所として決定!オトーサンは覚悟を決めるのです。相談していた銀行員もご満悦。

と、ちょっと待ってください。

お家のプランや予算が後回しになっていませんか?
先ずは土地を買ってから、余ったお金で家を買うのだ・・・、そんな考えをお持ちでないでしょうか?
住宅ローンが始まってしまう場合は、今お住まいのアパートの家賃もあるので、土地を買ったら出来るだけ早くそこに引越しすることを考えましょう。

キャッシュで土地を買った場合も、固定資産税もモチロンかかりますし、土地は寝かしておいてもワインのようにおいしくなりませんからね。
土地購入はタイミ ングもありますので、土地購入→すぐ着工って訳にはいかないけれど、草ぼうぼうになってしまうとそれはそれで大変ですね。

候補地または購入済みの土地に対して、調査・企画をさせていただくため、
”調査・企画業務委託契約書”を取り交わします。
1物件につき、¥30.000の報酬をいただいております。
後に”設計監理業務委託契約”を取り交わす場合は、その報酬額に充当されるものとします。
※設計監理業務委託契約を取り交わすに至らない場合、返金されませんので、あしからずご了承ください。


設計契約を結ぶ前に、建築予定地に対して
・法令調査(役所などで確認、ヒアリング)
・敷地の物理的条件の把握とアドバイス・提案
・敷地の立地的調査をし、アドバイス・提案
・あらかじめヒアリングした、ご希望の住宅を検討・企画
を客観的立場からご提示します。

成果物として、以下の物を提出します。
・設計条件調査書
・フリーハンドによるプラン
平面1/100
立面1/200程度
イメージスケッチ
・敷地に対する駐車スペース、アプローチなどのゾーニング提案
・その他必要なもの

■上記成果物と共に、調査・企画業務完了報告書&請求書を提出します。
※この段階でご希望の工事費に沿った規模・仕様としますが、精度としては±15%程度の誤差はある場合があります。





STEP3 設計監理業務委託契約

ハウスメーカーに建物を依頼する場合、設計と施工が一体になっている場合がほとんどで、建築請負契約と共に設計監理業務委託契約をすることが多いです。こ の場合、建築請負契約を取り交わす以上、設計変更や、追加工事に対する処理方法について、よ~く確認し、書面に残しておきましょう。

本来、設計と施工は別物です。

希望する理想の住まいを、効率よく手戻りが極力なくつくるためには、よく練られた設計図が必要です。その設計図に則って、施工が進みます。
各契約を同時に行うということは、設計がすでにすべて終了しており、設計図が手元にあり、それ通りにつくった建物がいくらで、いつまでにつくられるかを約束するということです。設計は大きく変えられないと考えるべきです。

それぞれについて
設計は、
設計監理委託業務委託契約書に先立って、重要事項説明書を提出。後に作成するべき設計図書の種類や報酬額などについて説明をうけ、署名・捺印。

設計監理業務委託契約書に署名・捺印をし、契約書を各々保管する。この契約により、設計士は業務を遂行してゆく。
施工は
建築請負契約書に署名・捺印をし、契約書を各々保管する。

この手順が必要です。①、②、③をいっぺんに行うことには無理があります。

前回提出した、土地に対する”調査・企画業務完了報告書”のみで設計監理業務委託契約(以後、設計契約とよぶ)を結ぶことはお客様にとって安心できないと 考え、私で本当によいかどうか見極めをして頂く意味で、「第1回プレゼンテーション」と称し、調査企画業務で提出した案に対するヒアリング、意見を反映 し、書式にとらわれず、プレゼンテーションをさせて頂きます。

イメージを共有するためのスケッチや、過去の施工事例写真をお見せしたり、パースや模型を作成するかもしれません。

「意に沿う設計をしてくれそうだなっ」とお認めをいただけましたら、設計契約を結んでください。
オリジナル設計監理業務委託契約書pdf(転用禁止)

契約時に収入印紙代を領収させていただきます。

工事施工者(工務店など)を別会社で行う場合の設計監理費は、通常、想定する建築物の工事費×5%です。

弊社で行う業務と工務店サイドで行う業務とがあいまいになると、施工精度に影響しますので松竹梅で業務範囲を明確にしております。

※建築規模(床面積)や難易度などによって前後する場合もあります

設計監理費一覧表印刷用PDFファイル(188KB)→設計監理費一覧表

松~プロジェクト全般を通して、設計監理は元より、現場検査などもこまめに行います。

建築工事もRebornで行う場合はこれに該当します。

竹~調査・企画・設計がメインになります。工事中の検査の多くは工務店側に依頼しますが連携を取って工事監理にあたります。

梅~企画・設計・建築確認申請許可までが主な業務で、すでに工事施工者(工務店やハウスメーカー)が決まっている場合が多いです。

 

——————————————————————————————————————–

分離発注の場合、設計監理+マネジメント料(アドバイス料)となるので、工事費×18%としています。分離発注の場合、建築主様にて直接各工事業者(職人)に発注できるので、工務店やハウスメーカーと一式建築請負契約するよりはるかに安く工事を発注することができます。

通常工務店やハウスメーカーは各直接工事費の20%~30%の粗利益を上乗せして販売価格としています。またこれとは別に諸経費として、販売経費や展示場 の経費を上乗せしているのです。2000万円で購入した住宅の工事原価は1000~1300万程度であるという見方ができます。

——————————————————————————————————————
2000万の住宅を考えている場合、2000×0.1=200万 と考えてください。

はっきり言って、
この金額を高いとするか、安いとするかは、この時点では分かりませんよね。
これまでの実績を見たり、OBの方の評判を聞かないと安心できませんね。

設計契約時に、契約書で取り決めた設計監理費の10%を請求申し上げます。
2000万の住宅を考えている場合、
設計監理費200万×10%=20万
※調査・企画業務委託契約により¥30.000領収いただいている場合、これを充当しますので17万となります。

設計契約後、打合せを重ね、「基本プラン」を作成します。
これまでの経験から、打合せ回数は3回程度(1回の打ち合わせは2時間程度)です。
あまり間を空けず、できれば毎週、家族全員参加で、集中的に行うほうが良いようです。
つまり1ヶ月程度、集中的に打合せをします。

間取りや敷地の使い方について、ご家族全員の希望・好み、意見を取り交わしてもらいます。専門家、第3者、司会者として、私も参加していますが、この時点 でご家族間の意見調整をしておくことが肝心だと思っています。設計士という立場というよりはむしろ、相撲の行司、時にはケンカの仲裁者ですね。

また、敷地に対する建物の配置が決まったら、地盤調査をすることも多いです。
建築コストの精度を上げるためにも、地盤の状況を把握し、基礎の設計に反映したり、軟弱地盤の場合は補強方法の検討をしなくてはなりません。

基本プランとは、
・敷地に対する建物配置計画=配置図1/100(平面図と併記の場合が多い)

・建物の平面プランを確定=各階 平面図 1/100

・建物の立体構成を確定=立面図 1/100(天井高が分かるように表記)


・基本プラン終了時、設計監理費×10%の請求を申し上げます。(累積20%)
※ご希望の工事費に沿った建物の規模・仕様としますが、精度としては±10%程度の誤差がある場合があります。


STEP4 基本設計

「設計」は設計士さんが単独で、建て主の意向を無視して、独自性・芸術性を追求して行うものではありません。ましてや個人住宅の場合、そこに暮らす人が設計するのが理想です。
鳥や昆虫など、自分の住まいについてDNAレベルで刷り込まれていることから、自分の住まいに対する設計図は自分の中に確かに宿っているのではないでしょうか。
ただ、我々は近所や環境、社会や地域といった無数のしがらみの中で生活しています。また、合理性を追求する動物であるがゆえに法律や慣習などもあり、自分の住む住処でさえ、自由にできません。

設計士という職業は、自分あるいは他人が生活しやすいように設計する建物について、適切なアドバイスをしたり、専門家として経験を活かして効率よく、コトが運ぶように手伝ってあげるのが本分であると考えております。
家族のみなさんの個人的な情報を分析し、その方の過去や未来予想図も垣間見ることになります。目に見える形を設計あるいはデザインするだけでなく、悩みや不満を解決し、地域や、他人との距離感をも考慮した設計ができるのが、本当の意味でのデザインであると思います。とても奥が深く、100点満点がない世界です。そんな世界に魅せられて、人と関わることが好きで、この世界に身を置いております。

いよいよ家の全体像がはっきりしてきました。いよいよ私の出番です。
これまでは主には情報のインプットの方が多かったのですが、総合的に建物予算に収まるよう注意しながら、また構造上欠点ができないよう注意しながら、アウトプット=提案をしていきます。


基本プランをもとにして、断熱材、窓・ドアなどの開口部、キッチンや便器などの住宅設備機器、冷暖房・換気設備の検討など、住環境に関することを中心に掘り下げて、お住まいを多面的に検討していきます。
ショールームを訪問し、実物を見たり、入居後のランニングコストを試算したりと、設計の核心の部分になる事柄が目白押しです。
また、予算についても「概算見積書」を提出します。


別紙 打合せシートにより、第1回~第3回の打合せをお願いしております。1回の打合せは約2時間。宿題の提出もあります。楽しいですよ~。
やはりここで約1ヶ月を要します。

成果物として、
・各階平面図(細部記入あり)1/100
・立面図2面以上  1/100
・断面図 1/50または立体模型1/100
・仕上表=各部の仕上げ材が分かる

・住宅設備機器リスト(案)~上記仕上表に併記
・概算見積書
・設計監理費の10%(累計30%)を請求申し上げます。

※ご希望の工事費に沿った規模・仕様としますが、精度としたは±5%程度の誤差があることがあります。


STEP5 実施設計(施工図を描く)

お客様の声や希望を製図ルールに則って綴ったのが設計図です。
この設計図を作成する作業を実施設計と呼び、出来た図面を施工図と呼びます。

間取りや仕様などほとんどが基本設計で作成してありますので、細かい納まりや注意点に配慮しつつ、設計士がお客様の代行で書き、その意図を職人に伝える、あるいは記録に残す行為が実施設計の主たる業務です。

意図が正確に伝わるよう、ミスがないよう細心の注意を払って描いていきます。現代ではほとんどがパソコン~CAD(キャド)で描きますが、わたしの場合は 手書きで書くこともあります。記録保存性や、データの再生性の良さでは断然CADが良いのですが、図面の説得性、職人が見ようとするディスプレイ性はやは り手書きに勝るものはありません。

両者を状況に応じて使い分け、何枚書けば良いという訳ではなく、必要に応じて口頭や現場で直接検討するなど図面に頼りきらないことも大切です。

基本設計図をもとに、打合せシート第4回~第6回をお客様と打合せしながら進めていきます。

間取りが確定し、柱や壁の位置が決まると、木造建築2階建てであっても構造計算を実施します。「であっても」と書いた のは、本来木造2階建 ての住宅の場合は、構造計算が法的に必要ないためです。データの入力から検討まで含めて約10時間程度かかりますが、新潟中越地震や、東日本大震災を目の 当たりにし、より安全であることへの好奇心で行っております。長期優良住宅の耐震性の検討でも必要であることから、全棟構造計算実施をしております。

また、電気や水道関係、換気など設備工事に関する位置図も作成します。

施工図として、
1.仕上表~外部、内部(各部屋)の仕上げ材について、住宅設備機器リストなど
2.配置案内図面積表~現場の地図、敷地+建物配置図、面積計算用図
3.各階平面図 1/50
4.立面図4面  1/100
5.矩計図(かなばかりず)1/30~断面図1面以上
6.基礎伏図  1/50  ~建物の基礎の平面図、断面図
7.各伏図   1/100 ~木造の場合、土台伏図、1階梁伏図、2階梁伏図、屋根伏図
8.金物配置図 ~構造計算により補強金物の位置や種類についての指示図
9.電気設備 平面図 1/50~照明器具やコンセント、TVなどの位置を示す図
10.給排水設備 平面図 1/50~給水、給湯、排水などの位置を示す図
11.換気設備図 1/50~換気扇の位置、給気や排気の口の位置、ダクト経路を示す図
12.室内家具や主要部の展開図(家具図)1/20程度~必要数
13.その他必要に応じて

※この施工図が各業者・職人の手に渡ります。また確認申請など官庁への申請書類に用いられます。
※お客様には製本してお渡しいたします。

設計監理費の40%(累積70%)を請求申し上げます。
打合せも3回あり、最低1ヶ月間のお時間をいただいております。
土地の売買契約後、約3~4ヶ月が経過しています。

実施設計が終わり、お手元に施工図面が届くと、いよいよ工事着工へ向けて船が岸を離れます。


STEP6 工事着工準備

施工図を、各施工業者に頒布して、見積りしてもらいます。
特命業者または、2~3社へ見積もり条件を伝え、明細見積を提出させます。
場合によっては、私から見積書を業者に渡し、その金額で施工が可能かどうか問い合わせます。各業者の折衝、打合せを重ね、施工業者を確定します。

また、確認申請などの官庁提出書類の作成もこの時期に行います。通常は委任状に署名・捺印いただき、私のほうで代行して書類作成いたします。
申請手数料をご負担いただき、代行で提出して参ります。
先方からの指摘事項に対する対応、返却にともなう引取りも代行します。
確認申請の書類作成に1週間程度かかり、許可までに約2週間かかることから、この準備期間も約1ヶ月かかります。

建物に対する工事金額が確定し、施工業者が決まったら、その業者と建築請負契約をしていただきます。
(建築請負契約時、設計監理者として同席いたします)

ちなみに、長野県の場合、建築請負金額が1500万円以下、あるいは延べ床面積150㎡以下の木造軸組み工法の住宅を請け負う場合、建設業登録がなくてもよいとされています。
お客様から直接職人さんなどの施工者に分離発注する手法も可能です。


STEP7 工事着工~完成までの「工事監理」

建築工事での「カンリ」とは、2種類あるので、混同しないよう、気をつけましょう。

現場がスムーズに運営できるように、安全のこと・材料のこと・工事工程/日程のことなどいわゆる現場監督が責任者である「管理」。

そして、設計者が作成した設計図=施工図通りに、工事ができているか、確認・記録・工事施工者への指示/指導・建築主への報告などを行う「監理」。

この2つのカンリは混同されやすく、建築主は注意する必要があります。全くの別物であり、双方がお互いに協力し、時には相談し、時には厳しく対応し、言うまでもなく、密に連絡を取り合う必要があります。

一般的には
管理は、工事請負契約書を交わした工事店が選出する現場監督、
監理は、設計者、
が行うことが多いです。建築はものづくり。現場でできていくものです。
現場管理者、工事監理者、建築主、この三者の信頼関係が前提にないと、作り手である職人は、いい仕事ができません。

ー建築主は、「工事管理者」が誰なのか、「設計監理者」が誰なのか、はっきりと認識し、それぞれと対等関係に連絡が取れる関係を持ちましょう。