賃貸から持ち家へ。リ・ボーン。 | 株式会社Reborn(リボーン)

賃貸から持ち家へ。リ・ボーン。

IMG_1067-1しっかり秋が深まって参りました。

票も深まってきました。(イッタイドウナットルノダアメリカヨ!)

コーヒーは深い方が好き。読書が趣味のしおはらです。

行く先々で紅葉をたのしませてもらってます。

ここ数日、朝の気温がグンと下がりました。一気に紅葉がすすんだようです。

昨日は木を枯らす風も吹いたようで、まことによろしい季節ですな。

 

IMG_0917さて、長野市大豆島のリノベーション現場。

工事開始より約1月半が経過し、年内完成を目指していますので、進捗が気になって日曜日にひっそりと現場確認へ―

この案件は、Nさんご一家(40代夫婦+高校生男子、中学生女子)が、これまで賃貸で暮らしていた一戸建て住宅を、土地付き中古住宅として大家さん(オーナー)より売買で購入。

塩原によるインスペクションを経て、長期優良住宅化リフォームとして補助金を受けつつ、全面的にリノベーション(機能回復。耐震、断熱、劣化対策、水廻り全更新)を目論んだ工事となります。

すべての資金を金融機関から借り入れ、住宅ローン減税も適用になります。

増築もなく、構造はいじらないので、いわゆる「模様替え」に該当し、建築確認申請も必要ありません。

 

IMG_0921モルタル+吹付塗装の外壁をそのままに、断熱材を付加。

樹脂サッシをあらたに設置し、床・天井ももちろん断熱施工。

間取りの変更も行い、生活の利便性・快適性をアップさせ資産価値の飛躍的なアップを目指します。

これまで長年暮らしていただけに、リフォーム計画は非常にイメージしやすかったことでしょう。

一般的に、中古住宅の購入にあわせてリフォームするのは常ですが、

「貸家を買い取りリフォームする」

大家さんにとっても、賃借人にとっても、双方にとってメリットがあったようです。

 

4036しかし、今年の春先、つまりこの中古住宅を買うか買わないか検討している段階で、買主の気持ちを揺さぶる事件が—

私がインスペクションを行った際に、非常に大きな懸念事項が発見されることとなりました。

このことは過去ブログ「床下でごきげん斜め。」で綴っているのですが、基礎が爆裂している個所が4か所もあったのです。

この工事が非常に予算上大きくのしかかります。

本来であれば、このようなインスペクションの結果をオーナーさんにも伝え、修繕に要する費用に応じた値段交渉が出来ないとフェアな取引と言えないのですが、

日本の不動産取引の世界では、いまのところなかなか難しいようです。

「現状渡し」

その一言で片づけられてしまうこともしばしばで、そんな状況を行司としてはいるべき仲介業者もなかなか存在しないようです。

写真はその爆裂部分を修繕すべく、まずはグラインダーなどの工具を使って基礎コンクリートを斫り、錆びた鉄筋を研磨している様子。

 

4050 4053既存の基礎に新たにケミカルアンカーで鉄筋をぶっ刺しています(「挿し筋」といいます)

なぜこんなことになってしまったのか?

一言でいうと、新築時の基礎の施工不良。今や鉄筋が中に入ったコンクリート基礎は当たり前ですが、

コンクリートの表面から4cm以上中に鉄筋が埋まっていないといけないのです。

これを専門用語で「かぶり厚」と言っていますが、正常な基礎は鉄筋にコンクリが4cm以上の厚さで覆われいるわけです。

これにより鉄筋が錆びにくくなり、つまり鉄筋がコンクリで被覆されているのです。

この家ではかぶり厚さがなんと1~2cmほどの箇所があり、あるいは鉄筋が基礎からはみ出てしまっているところも存在していました。

鉄筋は次第に空気中の酸素や水分で錆び付き、膨張します。

やがてはコンクリートを割るに至り、基礎が爆発したように破壊されてしまうのです。

4054 4058鉄筋を横に挿し筋によって添えたあと、型枠(かたわく)を立てます。

その中にコンクリートを流し込み、爆裂した基礎を補強するのです。

骨折した際にギブスをしますね。

応急処置として、棒を添えてテープでぐるぐる巻きにしたりします。

イメージはそんな感じ。

巨大地震に備え、大地が揺れた時、基礎が破壊されず、木造の建物を支え続けることが目的です。

考えてみると、新築でもリフォームでも、地震に備えて設けられる部材・部品のなんと多いことか。

地震に限らず台風や火災、雷、水害など、いわゆる緊急事態に備えるがあまり、莫大な費用と労力をかけているのが現代の家づくり、いや建物全般であると思います。

4061 4067果たしてどこまでやっておけばいいのか?

その問いに対する答えは、各自(住人あるいは建築士)まちまちであるのは当然といえば当然ですが、

これだけ自然災害の多い国=ジャパンですから、命にかかわることでもあることは確かです。

その時になってみないと今回のこの補強工事の実効性は確認されないわけですが、安心や安全がお金で買えるともいえるわけで・・・。

ああ、また笠井君から話が長い! と言われそうだわ・・・(笑)

とにかく今回はしっかり補強させてもらいました。はいおしまい。

 

IMG_1101[1]話変わって、今年のRebornの年末配布のカレンダーはヤメにしました。

かわりにこんな恥ずかしいものをつくりました!(女子社員による企画会議の末に)

リボーンオリジナル軍手!!

コロナだけに?

藁をもつかむ!?

いったいなぜ軍手??

欲しい方、メールください。

たくさん発注したみたいなので、たぶんもらえます(*´ω`)

2020.11.5 Reborn塩原


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