ブログ | 株式会社Reborn(リボーン)

訳あり物件購入の体験談~こんな空き家の活用法~

はじめまして、このたびRebornに入社しました不動産部の笠井美英(よしひで)です。

よろしくお願いします!

社内にもう一人「笠井」がいますが、不動産取引に関する相談は「ひで」の方をご指名ください。

宅建持ってますよ~。

 

さて、今回は初のブログ投稿です。

自己紹介文を書く予定でしたが、それでは印象が薄いかなと思いまして…

私が昨年、いわゆる“事故物件”の一戸建てを購入し、人に賃貸することになった話をシリーズで紹介することにしました!

(Rebornに入社する前の話です)

 

あらためて「事故物件」とは何かと言いますと…

●室内または敷地内で、自死や他殺があった物件

●自然死や病死でも、発見が遅れたため室内が痛んでしまった物件

 

こうした物件は相場より安く売り・貸しに出され、広告の説明欄に「告知事項あり」と表示されたりします。

 

先に断っておきますが、私は事故物件マニアというわけではありません!

仕事柄、たまたま成り行きで、ある物件を引き取ることになりました。

 

私が買った物件の概要はこちら。

●長野市某所

●土地160坪

●築50年の母屋(木造2階建160㎡)、雨漏り4カ所など劣化あり

●築26年の倉庫(鉄骨造2階建100㎡)付き

●17年前、敷地内にある作業小屋で(元の)オーナーの家族が自死。それ以降ずっと空き家に

●母屋と倉庫に残置物あり。家財一式、仏壇・遺影・位牌・神棚もそのままで放置

※購入金額はオトナの事情により伏せます

訳あり物件1

訳あり物件2

(元の)オーナーと知り合ったのは、取引先からの紹介で。

「相続不動産をとにかく早く処分したい」とのことで、土地建物(農地含む)計10件の情報を預かったことがきっかけです。

そのうちの1件が、今回の案件。

母屋に初めて入ったときは衝撃を受けました。

17年間、時が止まった状態と言いますか、この家の中だけ空気が違うと言いますか…。

 

オーナーは県外在住。管理せずにノータッチだったのは、親子間で難しい問題が色々あったからだそう。

まさに訳あり。残置物を片付ける意思はなく、固定資産税以外の出費をかたくなに拒みます。

空き家問題に付随した、これも現代社会の一面を映したケースかもしれません。

 

一度は「現状売りの中古住宅」として出してみましたが、やはり売れませんでした。

「17年放置の訳あり&残置物あり」なんて聞けば、当然でしょうね。

 

しかし、今後もずっと放置状態が続くのは、防犯上も景観上もよろしくない。

仏壇や遺影もそのままというのも、何だか切ない…。

 

そんなとき、思いつきました。

まだ使えそうな鉄骨造の倉庫を片付けて人に貸し、その賃料収入を積み立て、母屋の片付け費用(あるいは解体費)に充てたらどうか?と。

「これはもう、俺が買って管理するしかないな…」

オーナーに「私が買い取ります」と打診したところ、即OKの返事。

コロナ禍なので売買契約書の締結は郵送で、代金支払いも振り込みで完了。

 

あっけない手続きにより、私は(晴れて)事故物件のオーナーになったのでした…。

 

この続きは、次回「人に貸すには経費がかかる」で書くことにします。

皆さん、付いてきてますかね?笑
興味あったら、また読んでください。

 

2021/1/20 笠井ひで

新たに導入予定

いつものように・・・

笠井でございまぁ~す!!

入社して早一年経ちました。本当に時の流れは早いものです。(汗

今日は、Rebornで新たに導入予定の塗料をご紹介したいと思います。

その名はMOKUTO(もくと)!

S__56098822

 

特殊液体ガラス塗料になります。

 

なにがすごいって⁉

 

まずはこの商品の説明を!

 

製造は「日東紡」という会社。

みなさん聞いたことありませんか?

そう!繊維やグラスファイバーのメーカーです。

中でもガラス繊維は業界トップのメーカーさんです。

住宅に使われているグラスウールも造っています。

そのメーカーさんで販売している「MOKUTO」!

その特長はと言いますと、自然な木目、風合いを生かしつつ防汚性、簡易施工性、メンテナンス性となります。

要は汚れやすいところにMOKUTOを塗装すると汚れをすぐにふき取れるって事です!

例えばキッチンの床、造作で造ったカウンターの天板など様々なところに使えます。

それに、木の表情を殺さない!

例えばキッチンの床は汚れやすいですよね⁉本当は無垢の床板にしたいけど汚れが目地に入ったりして掃除がやりにくいから妥協してキッチンの床だけPタイルやクッションフロアにする・・・

でもっ!!MOKUTOなら大丈夫!無垢の風合いを残して、尚且つ汚れがふき取れる!

最高ですよね⁉

S__56098821

 

こんな缶に入っています。

左の大きい缶がMOKUTO。

右の小さい缶はツヤ消し材。

MOKUTOだけを塗る事も可能です。その場合、ツヤがある状態になります。

なのでReborn的にはツヤ消し材を入れて半ツヤぐらいにして施工していこうと思っています。

 

 

興味がある方はご連絡ください。また、詳しくご説明いたします。

 

塗料の紹介でした!

 

2021/1/19 笠井

Q1.0住宅_1年点検@小布施町

IMG_4035「♪雨はよふけす~ぎにっ」雪へとかわる前でよかった。小布施町1年点検にやって参りました。あの少年たちは1年経ってどんだけ成長しているのか、たのしみです。

IMG_9069IMG_9051☆

 

一年前、引き渡しの時のブログ記事

 

DSCF0002昨年秋に外構工事を終え、カーポート、物置、植栽、芝生、花壇が加わりました。

春は賑わうことでしょう。

ご存知の方も多いかもしれませんが、小布施は「オープンガーデン」を町を挙げて推奨しています。

歴史的な街並みを保存してゆく「修景」という考え方があります。

ここ小布施町は故  宮本忠長先生(建築家)が先導し、新築・増改築をする場合に事前に審査が入ります。

屋根勾配や色彩はもとより、外構にまで意見し街並みを整えようとしています。

 

IMG_3538-1建築課・宮本忠長(須坂市出身)の代表作、長野市立博物館。

高速道・長野インター近くの川中島古戦場のとなりにあります。

長野市内で新築工事を行う際、けっこうな確率で埋蔵文化財の指定区域にあたります。

この場合、事前に教育委員会に届け出るのがルールなのですが、その書類の提出先がここなのです。

先月提出の際にあまりに空が青かったのでパシャリしておきました。

 

IMG_3534超深い軒の出の端正な屋根構え。

等間隔で並んだ円柱。

鉄筋コンクリート造ではありますが、明らかに木造軸組み工法的なデザインです。

軒先に隠し樋があるのは分かるのですが、どうやって地上に排水させているのか、さっぱり分かりませんでした。

竪樋(たてどい)の処理にも相当こだわったんでしょうね。

 

IMG_3553-1IMG_3552-1IMG_3525-1駐車スペースから入口までは、歩廊が200mほど続きます。

コンクリート打ちっぱなしの表情のところも一部ありましたが、おおむね「掻き落とし」という技法で表情を出してました。

この歩廊の光と影のイメージがこの建物の発想の元になっていたんだと思います。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ウィキで1981年開館とありますから、ちょうど40周年。

まあ、仕方ないことでしょうが、室内はめちゃめちゃ寒かった!

いやらしくも、居住性についてそれとなく係の人に聞けば、エアコンを回しても回してもなかなか暖まらないんだそうで。(ソリャソウダロウヨ)

 

IMG_4041小布施にもどります。

外壁は西洋しっくい左官仕上げです。

1年経ってもなんのその。

と、いいたいところですが、

実は昨年春、一部外壁に剥離がおきまして、秋に修繕をしました。

 

DCP PHOTO IMG_6250-1原因は乾燥前に雨にぬれてしまったこと、と結論付けました。完成前の12月に外壁仕上げを行いましたが、気温が低く、北側は特に乾燥が進みません。

軒の出は比較的大きい方ですが、横殴りの雨が降って壁が濡れてしまったことが今回の剥離につながったと考えています。

昨年のうちに、北側の1面全域の手直し工事を終えています。

今回も打診棒&目視で剥離がないか、よ~くチェックしてきました。(今度はよさそうです)

 

 

 

 

 

 

IMG_4449外壁がこのように漆喰などの左官仕上げの場合、

天候次第では仕上がりにリスクが伴います。

職人さんの技術によってもばらつきがあるので、量産型のハウスメーカーは手を出せません。

ここ小布施は漆喰あるいは木の外壁がお似合いだと思っています。

我々工務店がこのような伝統技術の火を消さない役割を担わないといけません。

 

 

IMG_4093 IMG_41011年点検は床下チェックを最重要視しています。

特に給排水や温水暖房配管の漏水有無を念入りに。

そのほか白あり有無、通風換気、断熱材の落下、カビ、害虫の侵入などです。

半年ぶりに会った仲良しの相棒もいっしょについて来てくれました。

これはかなり心強い!

いずれ大きくなったらぜひ採用試験受けてください!!

即合格ですから!(笑)

 

 

 

IMG_4064初の点検同行!

新入社員・笠井(ひで)が初めて小屋裏の断熱材を眺めているところ。

動画撮影していましたから、おそらく近日その様子がアップされることでしょう。

 

約2時間半の点検作業を終え、大きな不具合は発見されず。

室内はQ1.0の性能で全域ぽかぽか22℃前後。

温水パネルヒーターの温水温度は39℃で設定されていました。

天気がいい時はこの設定を35か36℃にしているそうです。

 

2020.1.16 Reborn塩原

※YouTube:Rebornチャンネル動画、新作アップされました。

 

「ついに土地が見つかった!」長野市地鎮祭

011_210113_31011_210113_19011_210113_23連日寒い日が続きますが、皆さまいかがお過ごしでしょうか?

Rebornは今年最初の地鎮祭を、1/11に長野市吉田で催行いたしました。

神主さんもマスク着用での祝詞奏上など、とても大変そうです。

どうもまだしばらくはこの状況は変わりそうにありません。

感染予防に努めながら、現場が滞りなく進捗しますように。

Oさん、良かったですね!

ついにこの日を迎えることができました。

公私ともに長いお付き合いとなりますが、何卒よろしくお願いします。

DIY作業もあるのでベリーハードな日々が待ち受けてますが(笑)、ヤルッキャナイ!!

2021.1.14 Reborn塩原

 

★見方によってはかなり際どいコラムを書きました。ああ、、、毒々しいな。読んでもらえると嬉しいです(*´ω`)

ウチだけ?「こんなに寒いとは思わなかった・・・泣」

 

 

 

 

安曇野市Q1.0住宅が昨年末に竣工



昨年末に竣工引き渡しをした、安曇野市様K様邸を紹介します。

WEB見学会ということで、すでにYouTube動画もあげてます。

まだご覧になっていない方はぜひ~(‘ω’)ノ

これまでRebornのブログは火曜日、木曜日、土曜日にアップしてきました。

ヘビーな読者の方はすでにお気づきでしょうが、火・土は塩原が、木曜日は笠井または内海が、ということに役回りが決まっています。

毎週水曜日はひでチャンネル(笠井よしひで)がはじまります。(たぶん・・・)

みなさん期待しましょう!(*’ω’*)!

ちなみにひでちゃんの初仕事=土地売買の仲介物件がアップされました。

誰か買って~(*´▽`*)

上田市上田原71坪で700万!

2021.1.12 Reborn塩原

長野市で不動産と建築をワンストップで。

IMG_0698新年あけましておめでとうございます。

本年も株式会社Reborn(リボーン)をお引き立てくださいますよう、よろしくお願い申し上げます<(_ _)>

私塩原は独立開業10年の節目を迎えます。

3年間個人で設計事務所をおこなったのち、7年前に現株式会社Rebornを代表の坂田と立ち上げました。

以来、新築住宅は一貫してQ1.0住宅・耐震等級3を。累計40棟ほどになりました。

既存住宅の耐震・断熱・水廻り同時改修は、この間”長期優良住宅化リフォーム”ともよばれるようになり、累計15棟ほどの大規模リノベを遂行してきました。

 

DSCF9753社名は「リ・ボーン」ですから、設立当初はリフォームを事業の主体にと考えておりましたが、

なぜかQ1.0住宅の新築工事が業務の半分以上を占めるまでになっております。

 

一方第三者的立場で、既存住宅の耐震診断やインスペクション(既存住宅状況調査)を行うことも多く、年間のべ50日以上は床下や天井裏にもぐっています。

 

 

IMG_3764その様子は、このブログでも日々綴っているわけですが、

「日本の家は、なんでこんなに品質や性能にバラツキがあるんだろう?」と考えずにはいられません。

一口に木造住宅といっても実に様々な作り方で出来ています。

工務店や大工さんも十人十色なので、もちろんデザインや出来栄えが異なるのは当然ですが、

断熱材の施工方法や、冷暖房設備に関する手法・施工はあまりにも巾がありすぎる。

これほどまでに情報がどこでも誰でも手に入る時代にあって、先人たちの失敗事例や各研究者の実験やレポートが活かされていない住宅が、今もなおどんどん建てられ続けているのは悲しいことです。

 

DSCF9866木造住宅の場合、諸問題がこうした床下や壁の中、天井裏に潜んでいることもも少なくないのでなおいけません。

改善措置も容易にできません。

見えないところはどんどん手を抜くようになってしまったのはいったいなぜ?

そしてその家の中で、寒い寒いといって暮らしている人が大勢いるのです。

 

IMG_3934テレワーク推進のためか、パソコンやスマートフォンを閲覧する時間が大幅に増えた方が多いと思います。

YouTubeなどの動画をだれでもいつでも見ることができる通信環境も整っています。

今後、これまで以上にみなさんに情報を提供して参りたいと考えておりますので、

どうぞ今年もブログ、YouTube動画にご期待ください(*´ω`)

 

IMG_4003[1]そしてここで重大な発表があります。

なんとRebornが、不動産事業の営業を開始することになりました!

すでに免許も入手し、ハトマークの宅建協会にも加盟しております。

住宅はみなさんの生活の礎です。

床下や小屋裏で考えること5年。

「もはや自分たちの手で、なんとかするしかない」というところに至りました。

 

IMG_2699目下、不動産業界と建築業界は基本的に分断しています。

安全な取引を行うため、売主と買主(借主)との仲介をし、パスするのが不動産屋さんの基本的役割ではありますが、

一歩踏み込んで、建築の知識・経験がある不動産屋さんは、どうポジショニングされてゆくのか?

みなさんにも注視注目していてほしいと思います。

また、身内の方が所有している空き家とか、未入居状態が続いている貸家などのご相談に応じます。

はたまた、移住計画のある方中古住宅を購入・賃貸してリノベしたい方、中古住宅DIYリノベ希望の方などのご相談にも応じます。

住まい・暮らしに親身になって寄り添うことが、これまで以上にやりやすくなりました^^

ご連絡お待ちしております(^^♪

 

いまの心境は・・・

30年前、高校を卒業した時の気持ちと似ています(笑)

なんか無限の可能性を秘めた世界が広がっているような。

これから先、どんなひとたちに出会えるか、とても楽しみです^^

2020.1.9 Reborn塩原

 

【ご連絡】

マイベストプロ信州にコラムをアップしました。

よろしければご覧ください。

 

YouTube動画(Reborn)も頻繁にアップしています。塩原真貴のYouTube

今後も併用してゆこうと考えていますので、よろしければ両方ともチャンネル登録お願いいたします。

 

※2月にホームページをリニューアルすべく準備を進めています。

過去ブログも移動するつもりでおりますが、見やすいように選別・カテゴリ分けしようとも思います。

マニアな方で、「過去ブログ、全部読み返してるで!」という方も稀にいらしゃるのも事実なので、大変恐れ入りますがそういった方は、1/末までに読み終えてください(*´з`)

 

2021年ご挨拶

 

令和3年、あけましておめでとうございます。

本年も何卒よろしくお願い申し上げます。

 

IMG_3680本日より通常営業で、社員が一同に会しミーティングを行いました。

今日から不動産部に新たに1名、社員が加わりました。

お名前はまたまた笠井です。2号です。

またいずれこのブログで紹介してゆきたいと思っていますので、お楽しみに!

 

IMG_3440ここ1年で3名もの仲間が増えました。

たった3名で朝礼を行っていたことを思い出すと・・・感慨深いです。

新たな風を吹き込んでくれる仲間が増えて、とても嬉しく思っています。

 

 

年末に3本upいたしました、Rebornのyoutubeは

ご覧いただけましたでしょうか!?

 

■Reborn Youtube チャンネル

↑クリックしてね

Web見学会や新築断熱工事施工中の動画が見れます!

ぜひ「チャンネル登録」をお願いします。

 

今年のリボーンも何卒宜しくお願いいたします。

2020.01.07 リボーン内海

年末年始休業のお知らせ

IMG_3762時下ますますご清祥の段、お慶び申し上げます。

平素は格別のお引き立てをいただき、厚く御礼申し上げます。

弊社の年末年始は下記の通りです。

休業:12/29(火)~1/6(水)

新年は1/7より通常営業を行います。

緊急トラブル発生時は、下記までご連絡くださいませ。

塩原携帯:090-1121-3993

どなた様もよき2021年をお迎えください。

Rebornスタッフ一同

 

現場の民主化。

IMG_3555-1ちょうどお昼休み中に現場に到着。

安曇野市・Q1.0住宅の新築現場。

気温は5~6℃だと思われますが、すやすや眠っているご様子。

職人さんの多くは昼休みに昼寝します。

後で聞いたら、けっこう断熱材の上で寝てると寒さ感じないんだって!

まじか!

おいらも今度やってみよう(‘ω’)ノ

 

IMG_3559-1信越BIBの国分さんがちょうど屋根断熱材をブローイング中。

どうやら2交代制で工事してるようすです。

300㎜厚で83㎡分ですからね。

約25㎥もあるもんですから。

明日はまたブローイングマシーンは別の現場の予約がはいってるようです。

 

IMG_3582-1場所は違いますが、グラスウールを吹きこむ前はこんな感じ。

これはこれで美しい半透明の繭玉的なデザイン。

このシートはブローイング断熱用のネットです。

所々、穴を開けながらホースの先を差し込んで吹きこんてゆくのです。

最終的には防湿・気密シートを重ねて貼ります。

壁側は断熱・気密工事が終了しています。

 

IMG_3571-1 IMG_3574このお宅、太陽光パネル7.5KWのせています。

つまりゼロエネ。

地域型グリーン化事業と安曇野市からダブルで補助金を得ています。

屋根材はディプロマットですが、穴をあけないキャッチ工法でパネルを固定しています。

「あれ?塩さん、太陽光のせてるの?」

という声が聞こえてきますが、年に1棟くらいはこうして補助金をゲットしてのせてますよお~。

なにせ140万ですからね~。

これゲットできれば載せない手はないですよね。

ほんとは4~5KWくらいになれればいうことないんだけど、

国策の闇だな、このあたりは。

IMG_3576-1この現場からは常念岳が見えますよ。

なんでも年末に非常に強い寒波がくるようですね。

長野はまだ雪が溶けずにのこっていますが、安曇野・松本は雪がまったくありません。

晴天率の高い中信エリア、東信エリアに住む方でこれから新築住宅建てようとする方は、条件が許せばぜひ太陽光パネルのせるといいですよ~。

ゼロエネ補助金取れれば、ですがねー。

 

IMG_3579-1外壁の仕上げはしっくい左官です。

現在ラス下と呼ばれる状態ですが、

みてください!この軒先と影の関係を!

この日は冬至の前日でしたが、恐るべき日影シミュレーション。

ちょうど窓の上枠に影の先端があるではないかぁ~(#^.^#)

これこれ。

狙ってた。

いやほんと、まじで。

でもこんなにぴったりいくと思わなかった。

まるでゴルフのショートホールでピンそば2mに付けた感じ。

ところでRebornのYouTube動画みてくれた?

チャンネル登録してくれた?

あらたに「施工現場レポート」ってシリーズが始まったんですよー(*´ω`)

これからもどんどん現場の様子や職人さんの声をひろってゆきたいと思います。

跳びます!(笑)

Reborn 現場レポートVol.1(約7分)

 

2020.12.26 Reborn塩原

 

 

今年もいよいよ

笠井でございまぁ~す! 最近、なぜかサ○エさん風に挨拶してしまいます(笑)

さぁ!今年もあと一週間となりました。皆さん年末にやる事、「なから」になっていますか?

ワタクシ、何もやっていません(汗

その上、今日24日クリスマス・イブ! サンタさんに子供の物、頼むのも忘れてました・・・これ書き終わったら、すぐにお願いしにいきます(;´Д`)

さて、安曇野市新築住宅の進捗状況です!

11/6に上棟をして、この時はまだこんな状況。

11111_201224

 

なんか、面白い人が写っていますねぇ(笑)

この写真は、上棟後に上棟式を執り行った時。

 

約1ヶ月半で・・・

 

 

11111_201224_1

 

こんな感じです。

施主さんに階段を塗装してもらっていますが、上の写真とほぼ同じ位置になります。

こうやって観ると、家を造る過程ってほんと面白いです!

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11111_201224_711111_201224_8

天井には、充填断熱材が吹きこまれ、寒さは全くと言っていいほど感じなくなりました。

この時、小さな電気ストーブが一つあるだけでしたが、施主様に「これだけで凄く暖かいねぇ」とお褒めの言葉をいただきました。

Tさん!来年来られた時にはもっと形になっていますのでお楽しみに!(*´▽`*)

 

ワタクシがRebornに入ってもう一年が過ぎようとしています。

今年はコロナがあり、例年よりも大変な一年だったと思います。

ですが、私個人としては飛躍の一年でした。お客様や各業者様に色んな事を教えていただき、とても充実した一年でした。

また来年も精進してまいりますので、何卒よろしくお願い申し上げます。

 

それでは皆さま、よいお年をお迎えください。

 

そしてメリークリスマス!!

あぁ、早くおもちゃ屋さんに行かなくては・・・(/o\)

 

2020.12.24 笠井